不動產投資對超富裕層而言，是從資產形成到節稅對策、遺產傳承等各種目的都深受歡迎的投資手法。本文將涵蓋開始不動產投資的基本步驟、超富裕層特有的稅務・遺產策略、法人的活用、在資產組合中的定位等要點。也將加入具體的準備事項及判斷基準、初學者容易陷入的失敗例與成功要點，以專業視角解說。請以此作為踏出第一步的參考。
1. 設定投資目的 — 明確化策略
首先應做的，是明確決定不動產投資的目的。超富裕層對不動產的需求目的因人而異。例如是「透過長期租金收入進行穩定資產形成」，還是「追求短期售出收益的報酬」，抑或是「減輕稅負」或「對下一代的資產傳承對策」等。由於目的不同，適合的投資手法和物件類型也會改變，若在此處判斷錯誤，策略就會搖擺不定，可能導致失敗。
想以高報酬率積極創造收益時：中古整棟公寓或新建整棟公寓等，相對報酬率較高的物件成為候選。選擇購入價格被壓低且與租金收入平衡良好的物件，以狙擊高收益。
想確保穩定的租金收入時：可以考慮擁有多個市中心等租賃需求穩定地區的區分公寓，或持有整棟物件的策略。優良地段的物件空置風險低，長期而言容易獲得穩定收入。
想狙擊出售收益（資本利得）時：活用富裕層之間的網絡，取得比市場價格更便宜的物件資訊，再在價值提升後出售的方法有效。透過場外取得高品質物件或裝修增加價值，狙擊大額售出利益。
重視所得稅節稅對策時：可以大量計上折舊費用的老舊物件（如中古區分公寓等）較為適合。活用建物經年折舊，以減輕高所得帶來的沉重稅負。但需考量稅制改革風險。
想進行遺產稅對策時：選擇未來價值難以下降、資產性高的物件是關鍵。不動產的遺產稅評估額低於時價，比持有現金更有利於遺產對策。
2. 地區選定 — 掌握市場與地理位置
「投資哪個地區」是左右不動產投資成敗的重要因素。特別是超富裕層，不限國內外，更需要謹慎的地區選定。基本上，以需求穩健、資產價值容易維持、提升的市場為目標是正確之道。
在日本國內，東京、大阪、名古屋等大都市圈及主要城市人口、經濟集中，不動產需求穩定。另一方面，地方城市或郊區雖有表面報酬率看似較高的物件，但空置風險及資產價值下跌的風險相對較高。以超富裕層的資產規模，在踏實的地區確實取得成果的策略較為適合。
地區選定的主要判斷基準包括：人口動態・需求趨勢、租金行情・空置率、資產價值的未來性、流動性（容易出售程度）、以及海外市場的考量等。
3. 物件類型的理解
主要投資用不動產種類包括：
整棟公寓（新建）：購入一棟建物，全部出租的形式。資金充裕的富裕層才容易進入，空置風險低，但購入成本非常高。
整棟公寓（中古）：物件價格比新建便宜，初期投資效率好。但築年數越老修繕費負擔越大。
區分公寓（單人房等）：以公寓中一戶為單位購買的投資方式。從相對較低的金額即可開始，流動性也比整棟物件高。
商業用不動產：需要專業知識，建議先以住宅系物件積累經驗後再考慮。
4. 選擇夥伴 — 建構可信賴的專家團隊
要讓不動產投資成功，選擇可信賴的夥伴（專家）不可或缺。建議選擇有豐富實績、能提供面向富裕層的大型交易及資產運用支援的公司。選擇夥伴的要點包括：實績與專業性、與投資策略的相性、透明性與可信度、以及一站式服務。
物件管理公司也是重要夥伴。及早與稅務、法務的專家聯繫也令人放心。
5. 資金計畫與貸款策略
超富裕層雖然有充足的自有資金可以全額現金購買，但考慮活用貸款的策略也值得研究。讓我們具體模擬自有資金與借款的平衡、收支計畫及風險情境。
超富裕層可能以極為有利的條件從銀行取得融資（如年利0.1至0.2%程度的超低利率融資也是可能的）。在考量金利變動風險的同時，也讓我們思考有效活用貸款的方式。同時，也要進行長期收支模擬，準備多種風險情境，確保充足的預備資金。
6. 富裕層特有的考量點 — 稅務、遺產、法人架構與整體資產視角
稅務策略與節稅對策優點
不動產投資具有各種稅務上的優點，對富裕層而言是極具魅力的節稅對策手段。透過折舊帶來的所得壓縮，可以壓縮不動產所得，也可能與其他所得進行損益通算，減少整體課稅所得。但稅制是可能改變的，請不要過度依賴節稅效果。
遺產、事業承繼對策
不動產的遺產稅評估額比現金低，以不動產持有資產，可大幅壓縮遺產稅的課稅對象額。此外，若事先計畫，可透過法人設立以股份形式傳承，設計靈活的遺產傳承方式。
法人活用策略
設立法人（資產管理公司）活用的策略也非常有效。法人稅的實效稅率通常比個人的最高稅率低，可以降低稅負。同時也有各種費用的費用化、以及遺產對策等優點。
7. 初學者易犯的失敗例與成功要點
常見失敗例
被表面利潤迷惑，忽略實質費用：只看表面利潤而忽略實際費用，導致手頭收益大幅縮水。
受到高壓推銷被迫購買：被有誇大宣傳的業者以話術強迫購買，陷入不利條件。
沒有考量出場策略：若不考量未來的賣出時機或繼承方法，資產可能在變現時陷入困境。
成功要點
以長期視角規劃：不動產投資是需要數年到數十年視角的長期投資。
多樣化投資（分散風險）：考慮組合整棟物件和區分物件、不同地區的物件等多樣化投資。
充分活用專業知識：組成可信賴的稅務師、律師、不動產顧問等專家團隊。
了解自身的風險承受度：根據自身的風險承受度設定適當的借款比例或投資規模。
INA&Associates株式會社以超富裕層的不動產投資支援為核心業務之一。如您對不動產投資有興趣，歡迎隨時諮詢。擁有實績與信賴的我們的團隊，從投資目的的設定到物件選定、資金計畫、稅務策略，將以整體支援您的不動產投資之路。
