如果您出于投资或自住目的购买二手公寓，准确掌握固定资产税的计算方法以及出售后的清算规则，是资产管理的基础。固定资产税是每年都会发生的固定成本，会直接影响现金流测算和买卖价格谈判。
二手公寓的固定资产税是如何计算的？
固定资产税是指，每年以1月1日时点拥有土地和建筑物的人为对象征收的地方税。购买二手公寓后，固定资产税会同时针对建筑物部分和土地持分部分征收。
公寓持有人对土地持分也需纳税
购买公寓时，取得的不仅是建筑物本身，还包括土地的共有持分。土地的税额按照“土地总面积的固定资产税评估额×持分比例”计算。需要理解的是，与房间面积成比例的持分比例也属于征税对象。
固定资产税的计算公式
固定资产税 = 固定资产税评估额（课税标准额）× 标准税率1.4%
固定资产税评估额原则上以地价公示价格的大约70%为基础计算，并且原则上每3年调整一次。如果土地评估大幅下跌，也可能不等满3年就进行重新评估。
二手公寓的固定资产税低于新房
建筑物的固定资产税评估额会根据年限老化适用减轻措施。与新建公寓相比，二手公寓的评估额更低，因此固定资产税负担也更小。在投资模拟中，参考卖方持有的固定资产税课税明细书，就可以提前确认购买后的税额。
二手公寓出售后，固定资产税由谁承担？
出售后的税负，会因交易时点以及是否就清算达成一致而有所不同。
以1月1日时点的所有人为全年纳税义务人
固定资产税的纳税义务人，是每年1月1日时点的所有人。即使在1月2日以后出售，卖方也有义务支付该年度全部固定资产税。由于固定资产税台账的名义变更不会自动办理，因此即使在年中出售，政府部门一侧的变更也需要另行办理手续。
固定资产税清算是行业惯例
在实务中，通常由买方承担交付日之后相当于固定资产税的金额，按日比例进行“日割清算”。这种清算并非法律义务，而是行业惯例，但将其写入买卖合同后，双方的约定就能形成书面记录。如果不进行清算，就会出现卖方持续负担已经出售不动产税金这一不合理情况。
就清算事宜咨询房产公司更为稳妥
固定资产税的清算通常属于中介手续费所涵盖的服务。如果已支付中介手续费，制作清算书及计算通常不会产生新的费用。请不要忘记在出售的同时提出清算委托。
投资者应了解的固定资产税实务要点
- 购入前确认：通过卖方的课税明细书确认评估额和税额
- 清算协商：在合同中明确以交付日为起点的按日清算
- 跟踪重新评估：由于每3年的重新评估会导致税额变动，因此应定期复核现金流测算
- 确认城市规划税：位于城市化区域内的物业，除固定资产税外，还会征收城市规划税（评估额×最高0.3%）
常见问题（FAQ）
Q. 二手公寓每年的固定资产税大约是多少？
A. 这会因物业和区域不同而有很大差异。作为参考，首都圈价格在2000万至3000万日元区间的二手公寓，年固定资产税通常在8万至15万日元左右。建议在购买前通过卖方的课税明细书进行确认。
Q. 出售当年的固定资产税是否全部由卖方支付？
A. 从法律上看，以1月1日时点的所有人（卖方）承担全部纳税义务。不过，按照惯例，交付日之后对应的部分通常由买方向卖方进行清算。重要的是在合同中明确约定。
Q. 固定资产税评估额和买卖价格有什么区别？
A. 固定资产税评估额是以地价公示价格大约70%为基础形成的行政评估额。实际买卖价格（市场价格）则会因需求、区位和物业状态不同，可能远高于评估额，也可能低于评估额。
Q. 如果感觉固定资产税评估额过高，应该怎么办？
A. 如果对固定资产税课税明细书有异议，可以在重新评估次年的4月1日至下一年3月31日期间提出审查申请（审查请求）。建议先向市区町村负责固定资产税的窗口咨询评估依据。
Q. 城市规划税需要另外支付吗？
A. 城市规划税是对城市化区域内土地和建筑物征收的税种，很多情况下会与固定资产税的纳税通知书合并寄送。税率由各市区町村规定，但最高为0.3%。郊区或调整区域内的物业，也有可能不属于征收对象。
