O investimento imobiliário é uma modalidade de investimento que permite obter renda regular, mas muitas vezes é desaconselhado. Neste artigo, analisamos sistematicamente os riscos do investimento imobiliário sob a perspectiva de investidores e profissionais, e apresentamos medidas práticas para alcançar o sucesso.
O que é a estrutura de rentabilidade do investimento imobiliário?
O investimento imobiliário é uma modalidade de investimento que consiste em adquirir, operar e gerir imóveis para fins de renda. As fontes de receita dividem-se em duas categorias principais.
- Renda passiva (Income Gain): lucro obtido após deduzir do aluguel mensal as parcelas do financiamento, taxas de administração e custos de manutenção
- Ganho de capital (Capital Gain): lucro obtido com a venda do imóvel
O modelo mais comum é o de proprietário de apartamentos ou condomínios, mas o investimento em casas unifamiliares e fundos de investimento imobiliário (FII) também são opções a considerar.
Por que o investimento imobiliário é frequentemente desaconselhado?
Por trás desse desaconselhamento estão múltiplos fatores de risco, como o alto investimento inicial, o risco de variação das taxas de juros e a baixa liquidez. A compreensão precisa desses fatores é indispensável para a tomada de decisão de investimento.
O alto valor do investimento inicial
O investimento imobiliário requer um capital inicial de dezenas de milhões a centenas de milhões de ienes, e a maioria dos investidores recorre a financiamentos bancários. Como o volume de recursos necessários é incomparavelmente maior do que em ações ou fundos, as perdas em caso de fracasso também tendem a ser elevadas.
Risco de compressão da rentabilidade pela alta dos juros
Os financiamentos para investimento imobiliário geralmente possuem taxas de juros variáveis. Com revisões a cada 5 anos, o valor das parcelas pode aumentar até 1,25 vezes, e é necessário ter sempre em mente o risco de que os pagamentos de longo prazo superem as projeções iniciais.
Subestimação dos riscos de investimento
Focar apenas nos casos de sucesso e pensar que "comprar um imóvel garante lucro" é perigoso. Apenas uma minoria de investidores alcança grande sucesso, e ingressar no mercado sem compreender os riscos com precisão pode resultar em dívidas sem retorno.
Riscos de vacância e inadimplência
Com o avanço do envelhecimento populacional e a queda da natalidade, o risco de vacância aumentou em certas regiões. Investir sem analisar cuidadosamente o equilíbrio entre oferta e demanda pode resultar em receitas muito abaixo do esperado. Além disso, mesmo com o imóvel totalmente ocupado, o risco de inadimplência no aluguel é constante, tornando as medidas preventivas indispensáveis.
Casos que levam à falência pessoal
O uso indevido de financiamento habitacional para imóveis de investimento pode, uma vez descoberto, ser tratado como violação contratual, exigindo o pagamento imediato do saldo devedor. A falência pessoal pode acarretar, além da liquidação de ativos como veículos e residência acima de 990 mil ienes em dinheiro, a suspensão de licenças como a de corretor de imóveis e o registro em órgãos de proteção ao crédito por 5 a 10 anos.
Risco de liquidez: não é fácil sair do investimento
No mercado imobiliário, há um intervalo de tempo entre a decisão de vender e a efetivação do negócio, e na maioria dos casos o preço de venda fica abaixo do preço de compra. Como também incidem comissões de intermediação, é necessário reconhecer antecipadamente o alto custo de saída do investimento.
Lacuna de informação pela escassez de investidores experientes
Segundo a pesquisa de habitação e terras de 2018 do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações do Japão, apenas 2,6% dos domicílios no Japão realizam investimentos imobiliários, com 80% sendo compostos por pessoas acima de 65 anos. Como há poucos investidores experientes no entorno, há uma tendência de receber conselhos baseados em preconceitos de pessoas sem experiência.
Riscos de desastres e deterioração
Terremotos e incêndios são imprevisíveis, e se o imóvel ficar inutilizável, a receita cai a zero. Além disso, a deterioração pelo envelhecimento da construção é inevitável, e a construção de novos imóveis nas proximidades certamente reduzirá a competitividade. Contratação de seguro adequado e manutenção periódica são medidas indispensáveis.
Riscos de empresas desonestas
Buscar orientação sem o conhecimento adequado sobre investimentos pode resultar em ser induzido a firmar contratos em condições desfavoráveis. É importante conhecer antecipadamente as fraudes em transações imobiliárias e as estratégias de defesa.
6 características de investidores inadequados para o investimento imobiliário
O investimento imobiliário exige visão de longo prazo, capacidade de julgamento autônomo e solidez financeira. Se você se identifica com as características abaixo, é necessário revisar sua estratégia de investimento.
Perfil que busca lucro rápido
O investimento imobiliário é um investimento de longo prazo que pode levar anos até gerar receita estável. Não é adequado para um estilo de investimento que espera enriquecimento rápido em curto prazo.
Perfil relutante em adquirir conhecimento sobre investimentos
Ingressar no mercado sem compreender termos técnicos e cláusulas contratuais representa o risco de assinar contratos sem identificar condições desfavoráveis. A aquisição mínima de conhecimento é um requisito obrigatório antes de investir.
Perfil com capital próprio insuficiente
Investir com financiamento total sem capital próprio pode impedir a cobertura de despesas inesperadas como manutenção, e um pequeno desvio no plano financeiro pode inviabilizar a continuidade do investimento.
Perfil que prioriza ao máximo a aversão ao risco
Ser excessivamente cauteloso por medo do risco pode resultar em perder o momento ideal de investimento. O importante é ter uma postura de "gerenciar" os riscos, não de "evitá-los".
Perfil que depende da opinião de outros
Acreditar cegamente no discurso de vendas de empresas de investimento imobiliário representa o risco de ignorar desvantagens importantes como condições de localização. É necessária a capacidade de pesquisar e julgar por conta própria.
Perfil sem tempo para coletar informações
A postura de coletar e analisar informações até atingir o nível de ter critérios próprios de julgamento é a chave para o sucesso no investimento imobiliário.
Quais são as 5 características comuns aos investidores imobiliários bem-sucedidos?
Os investidores que não recebem o conselho de "desistir" compartilham características comuns de autonomia de julgamento, capacidade de ação e disciplina financeira.
Capacidade de tomar decisões de investimento por conta própria
Investidores que analisam de forma integrada orçamento, rentabilidade, idade do imóvel e localização, e conseguem selecionar imóveis com base em seu próprio julgamento enquanto gerenciam riscos, têm maior probabilidade de obter resultados.
Capacidade de agir e dar o primeiro passo
Muitas pessoas se interessam por renda passiva, mas apenas uma minoria realmente consegue iniciar um investimento. Investidores com capacidade de ação buscam informações valiosas por conta própria e avançam na otimização de suas estratégias de investimento.
Hábito de poupança e base financeira estável
Ter poupança suficiente para pagar a entrada permite reduzir o valor das parcelas mensais do financiamento. O investimento imobiliário não é jogo, mas sim formação de patrimônio, e uma base financeira estável é o pré-requisito para o sucesso.
Capacidade de construir uma rede de relacionamentos
O investidor precisa construir relacionamentos com muitos stakeholders, como vendedores, empresas de administração, intermediários, instituições financeiras e prestadores de serviços de limpeza. Boas relações interpessoais estão diretamente ligadas à obtenção de informações sobre imóveis de qualidade e à negociação de condições favoráveis.
Margem financeira de 20 milhões de ienes ou mais em ativos financeiros
Ter ativos financeiros de 20 milhões de ienes ou mais não apenas favorece a aprovação de financiamentos, mas também permite cobrir despesas inesperadas de manutenção que podem superar 1 milhão de ienes, possibilitando uma gestão de investimentos estável.
Medidas práticas para não ouvir o conselho de "desistir"
Para ter sucesso no investimento imobiliário, os três pilares fundamentais são coleta contínua de informações, utilização de especialistas e obtenção de certificações.
Acompanhar constantemente as informações relacionadas ao investimento imobiliário
A chave para o sucesso no investimento está em quão rapidamente se consegue coletar novas informações. Utilize múltiplas fontes de informação e participe de seminários para investidores a fim de desenvolver uma perspectiva multidimensional.
Utilize a segunda opinião de especialistas
As imobiliárias estão do lado de quem vende imóveis, por isso não se pode esperar delas uma opinião objetiva. É importante utilizar a segunda opinião de especialistas em investimento imobiliário e receber conselhos de uma perspectiva independente.
Considere obter certificações úteis para o investimento
A obtenção de certificações não serve apenas como prova de conhecimento, mas também contribui para o aprimoramento de habilidades práticas.
| Certificação | Benefícios |
|---|---|
| Corretor de Imóveis (Takken-shi) | Aquisição sistemática de conhecimentos sobre direitos de propriedade e regulamentações legais de imóveis |
| Administrador de Condomínios | Conhecimentos sobre a lei de propriedade condominial e grandes reformas aplicáveis às decisões de investimento |
| Planejador Financeiro | Fortalecimento da capacidade de elaborar planos financeiros, incluindo regimes de dedução fiscal |
Comparar minuciosamente as taxas de juros dos financiamentos
As taxas de juros variam significativamente entre as instituições financeiras, desde menos de 1% até mais de 4%. Compare múltiplas instituições financeiras e elabore uma estratégia financeira que minimize o valor total a pagar.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Qual é o risco mais importante a considerar no investimento imobiliário?
O risco de vacância e o risco de alta dos juros são os que mais impactam diretamente a rentabilidade. A base das medidas preventivas é selecionar áreas com alta demanda de aluguel e realizar simulações financeiras que considerem a alta dos juros.
P. Qual é o capital próprio necessário?
O ideal é ter entre 10% e 20% do valor do imóvel como capital próprio. Ter ativos financeiros de 20 milhões de ienes ou mais favorece a aprovação de financiamentos e permite cobrir despesas inesperadas de manutenção.
P. O investimento imobiliário pode ser bem-sucedido como atividade secundária?
Delegando a operação a uma empresa de administração confiável, é perfeitamente viável como atividade secundária. No entanto, a aquisição do conhecimento necessário para as decisões de investimento e a coleta regular de informações são indispensáveis.
P. O que é mais importante para não fracassar?
Simulações financeiras em condições rigorosas e a aquisição de habilidades abrangentes de investimento são o mais importante. Conhecer antecipadamente o valor máximo de prejuízo e preparar medidas de resposta aumenta a segurança do investimento.
