Si obtiene ingresos de una inversión inmobiliaria, la declaración de la renta es una obligación legal. Dado que omitir la declaración conlleva sanciones graves, es importante conocer de antemano los procedimientos correctos y los documentos necesarios.
¿Por qué es necesario presentar la declaración de la renta en inversiones inmobiliarias?
La declaración de la renta es un trámite inevitable si se invierte en bienes raíces. Si no se presenta la declaración o si contiene errores, se impondrán las siguientes sanciones.
Tipos de impuestos aplicados por no declarar
・Recargo por no declarar
Se aplica cuando no se presenta la declaración dentro del plazo. Se añade un 15% sobre el importe tributario de hasta 500.000 yenes, y un 20% sobre el excedente.
・Recargo por declaración insuficiente
Se aplica cuando el importe tributario declarado es demasiado bajo. Se añade el equivalente al 10% del nuevo importe a pagar (15% sobre el excedente).
・Recargo por ocultación
En casos de omisión fraudulenta, como la ocultación de ingresos, se aplica un 35% adicional sobre el importe a pagar además del recargo por declaración insuficiente, o un 40% en caso de no declarar.
・Intereses de demora
Se aplican cuando no se paga el impuesto dentro del plazo. También se aplican cuando hay un déficit en el momento de la declaración rectificativa.
También afecta a la credibilidad ante las entidades financieras
Si se descubre una evasión fiscal, existe la posibilidad de no superar la revisión de préstamos de las entidades financieras. Dado que la inversión inmobiliaria es inseparable de la financiación, una declaración precisa es un requisito previo para continuar invirtiendo.
Cómo presentar la declaración: ¿declaración blanca o azul?
Existen dos métodos de declaración: la declaración blanca y la declaración azul. Elija después de comprender las características de cada una.
Declaración blanca
Permite llevar la contabilidad mediante partida simple y el procedimiento es relativamente sencillo. Suele elegirse en el primer año de inversión. Los documentos necesarios son el "Formulario B de declaración de la renta", el "Resumen de ingresos y gastos" y los "Certificados de deducciones varios".
Declaración azul
También puede optarse por la declaración azul si se corresponde con una escala empresarial de 5 o más casas en alquiler o 10 o más habitaciones en apartamentos o condominios por división. Aunque ofrece importantes ventajas fiscales, como una deducción especial de hasta 650.000 yenes, la compensación de pérdidas durante 3 años y regímenes especiales de amortización, requiere llevar la contabilidad mediante partida doble.
Principales documentos necesarios para la declaración azul: contrato de compraventa inmobiliaria, contrato de arrendamiento, extracto de transferencia de alquiler, extracto de pago del préstamo, extracto del fondo de reserva para reparaciones, certificado de retención en origen (si se tienen ingresos salariales).
Cómo cumplimentar el formulario de declaración
Si tiene ingresos procedentes de inversiones inmobiliarias, utilice el "Formulario B de declaración de la renta". En la primera tabla se registran los ingresos, la renta, las deducciones y el importe tributario, y en la segunda tabla se transcriben los datos del certificado de retención en origen. El formulario de declaración puede obtenerse en la ventanilla de la oficina tributaria o en el sitio web de la Agencia Tributaria Nacional. Es importante adquirir conocimientos básicos de fiscalidad como una de las habilidades integrales necesarias para la inversión inmobiliaria.
Plazo de declaración y herramientas útiles
El plazo para la declaración de la renta es del 16 de febrero al 15 de marzo de cada año. El uso de e-Tax (sistema electrónico de declaración y pago de impuestos nacionales) y servicios de contabilidad en la nube contribuye a mejorar la eficiencia en la introducción de datos y a prevenir errores.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Los asalariados también necesitan presentar la declaración de la renta por inversiones inmobiliarias?
Sí, si los ingresos inmobiliarios superan los 200.000 yenes además de los ingresos salariales, es necesario presentar la declaración de la renta. Tenga también preparado el certificado de retención en origen.
P2. ¿Cómo puedo presentar la declaración azul?
Es necesario presentar la "Solicitud de aprobación de declaración azul" en la oficina tributaria antes del 15 de marzo del año en que desea declarar (o dentro de los 2 meses siguientes a la apertura del negocio).
P3. ¿Qué gastos pueden deducirse en la declaración de la renta?
Son deducibles los gastos de reparación, gastos de gestión, intereses del préstamo (parte correspondiente al edificio), amortización, impuesto sobre bienes inmuebles, primas de seguros de daños, gastos de publicidad, entre otros. Los intereses del préstamo correspondientes a la parte del terreno no pueden deducirse como gastos.
P4. ¿Qué es más conveniente, e-Tax o los servicios de contabilidad en la nube?
Para principiantes se recomiendan servicios de contabilidad en la nube como freee o MoneyForward. Disponen de función de registro automático de asientos y, mediante su integración con e-Tax, permiten completar todo el proceso hasta la declaración electrónica.
P5. ¿Qué debo hacer si hay un error en la declaración?
Si el importe tributario fue inferior al correcto, puede corregirse mediante una "declaración rectificativa"; si fue superior, mediante una "solicitud de rectificación". En algunos casos, corrigiendo voluntariamente antes de quedar sujeto al recargo por declaración insuficiente, es posible reducir dicho recargo.
