Para maximizar la ganancia por la venta de un piso, es indispensable comprender de antemano el mecanismo de la tasación y los puntos que se valoran. El importe de la tasación puede variar enormemente según la inmobiliaria, y la diferencia puede llegar a varios millones de yenes. En este artículo se explica, dirigido a inversores y propietarios, cómo elegir el método de tasación, los 10 puntos valorados y la importancia de pedir presupuestos a varias empresas.
¿Cuáles son los dos tipos de tasación de pisos?
Existen dos tipos de tasación, la «tasación de gabinete» y la «tasación in situ», y es importante usarlas según el objetivo.
¿Qué es la tasación de gabinete (tasación simplificada)?
Es un método que calcula el importe sin visitar el inmueble, basándose en casos de venta y operaciones cerradas de inmuebles similares de la zona y en datos de mercado. Como es gratuito y se obtiene en poco tiempo, es adecuado para la investigación inicial al comparar tasaciones de varias empresas.
¿Qué es la tasación in situ (tasación detallada)?
La inmobiliaria visita el lugar y comprueba con detalle el estado de las habitaciones, las condiciones de ubicación, los lindes, los suministros, las normas antisísmicas, el ruido, etc. Si desea conocer un importe de venta exacto, la tasación in situ es imprescindible. Tras la tasación también se puede recibir un informe de tasación.
Los 10 puntos clave en la tasación de un piso
Los siguientes elementos determinan el importe de la tasación.
1. Ubicación y distancia a la estación más cercana
La ubicación es el elemento más importante en la tasación. La distancia a la estación más cercana, la línea y el entorno hacen variar mucho el importe.
2. Orientación y planta
Cuanto más al sur sea la orientación y más alta la planta, más alta tiende a ser la tasación. Sin embargo, cuando hay una plaza de garaje o jardín privativo en planta baja, hay excepciones.
3. Antigüedad y estructura del edificio
Cuando supera los 20 años, el valor tiende a caer, pero según el estado de mantenimiento y la ubicación, hay casos en los que se vende más caro que uno nuevo. En cuanto a la estructura, las construcciones de hormigón armado (RC) y hormigón armado de acero (SRC) son las mejor valoradas.
4. Superficie y distribución
La superficie privada y la distribución se reflejan directamente en el importe de la tasación. No obstante, cuando la superficie privativa es muy superior al mercado, la venta puede dificultarse y ser necesario bajar el precio.
5. Estado del interior y de las instalaciones
Si el estado de mantenimiento es deficiente, el importe de la tasación cae mucho. Como reformar antes de la venta no influye en la tasación, el mantenimiento diario es lo importante.
6. Nivel de las instalaciones comunes
Cuanto más completas sean las instalaciones comunes (sala de descanso, gimnasio, piscina, etc.), más positivo para la tasación, pero también hay que considerar el inconveniente de unos gastos de comunidad más altos.
7. Número de plazas de aparcamiento
Cuanto más alejado esté el inmueble de la estación, más se valora la existencia y el número de plazas de aparcamiento.
8. Estado de la administración y seguridad
Modalidad del trabajo del conserje, nivel de mantenimiento de las zonas comunes, equipamiento de seguridad, etc.: se comprueba al detalle el grado de equipamiento del entorno para que los inquilinos vivan cómodamente.
9. Cuotas de comunidad y fondo de reserva para reformas
Cuanto mayor es la antigüedad, más altas tienden a ser la cuota de comunidad y el fondo de reserva. Como afecta al coste mensual del comprador, se refleja en la tasación.
10. Marca del vendedor y la constructora
La marca de un promotor o constructora bien valorada en el sector influye positivamente en el importe de la tasación. Los inmuebles de marcas con seguidores fieles también tienden a tener mayor liquidez.
¿Por qué es indispensable encargar la tasación a varias inmobiliarias?
Para un mismo inmueble, la diferencia de tasación entre inmobiliarias puede ser de varios millones de yenes. Si solo se encarga la tasación a una sola empresa, no podrá darse cuenta si le ofrecen un importe inferior al precio justo. Recomendamos encarecidamente encargar la tasación al menos a tres empresas y compararlas.
También es eficaz utilizar herramientas de tasación con IA para hacerse una idea de los precios de antemano y compararlos con la tasación de los profesionales. Para más detalles, consulte la guía de uso de la tasación inmobiliaria con IA.
Lectura recomendada
- El precio justo de su vivienda revelado por la tasación con IA｜Cuándo vender y trucos para vender caro
- ¡Vender un inmueble sin perder! Cómo descubrir los discursos interesados de los intermediarios
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto difiere el importe de la tasación del precio real de venta?
El precio de salida suele situarse en ±5–10 % del importe de la tasación, y el precio efectivo de cierre puede caer aún más por la negociación a partir del precio de salida. Tome el importe de la tasación como un valor meramente orientativo.
P. ¿Conviene reformar antes para conseguir una tasación más alta?
Las grandes reformas tienen un impacto limitado en la tasación, por lo que la relación coste-beneficio suele ser baja. Lo básico es limitarse a limpieza, orden y pequeñas reparaciones.
P. ¿Qué diferencia de precio hay entre la tasación de gabinete y la in situ?
La diferencia depende del estado y la gestión del inmueble. En inmuebles en buen estado, la tasación in situ tiende a ser más alta.
P. ¿Hay que encargar la venta a la inmobiliaria que ofrezca la tasación más alta?
La inmobiliaria que ofrece la tasación más alta no es necesariamente la más competente. Lo importante es elegir una inmobiliaria que explique con cuidado «por qué se obtiene ese precio».
P. ¿Cuánto se tarda normalmente desde la tasación hasta el contrato de venta?
Desde la tasación hasta el contrato de venta se tarda de media entre 3 y 6 meses. Varía mucho según la situación del mercado inmobiliario, la fijación del precio y la popularidad del inmueble.
