Bei Immobilieninvestitionen ist die gesetzliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ein wichtiges Konzept, das direkt mit Abschreibungen, Finanzierung und Ausstiegsstrategie zusammenhängt. Insbesondere bei Holzbauten ist die Nutzungsdauer kurz, sodass eine sorgfältige Prüfung sowohl in Bezug auf Steuersparpotenzial als auch auf Finanzierungsrisiken erforderlich ist.
Was ist die Nutzungsdauer? Klärung der vier Bedeutungen
| Art | Definition |
|---|---|
| Gesetzliche Nutzungsdauer | Im Steuerrecht festgelegter Abschreibungszeitraum für das Anlagevermögen (Holzbau 22 Jahre, Stahlbeton 47 Jahre) |
| Physische Nutzungsdauer | Zeitraum, über den tatsächlich gewohnt werden kann. Mit angemessener Wartung kann sie das 2- bis 3-Fache der gesetzlichen Dauer erreichen |
| Wirtschaftliche Restnutzungsdauer | Zeitraum bis zum Wertverlust als Immobilie (auch Reparaturkosten berücksichtigt) |
| Erwartete Nutzungsdauer | Zeitraum, in dem bei üblicher Wartung weiterhin eine Nutzung erwartet werden kann |
Auch nach Ablauf der gesetzlichen Nutzungsdauer wird das Wohnen nicht unmöglich. Allerdings endet die steuerliche Abschreibung.
Die gesetzliche Nutzungsdauer von Holzbauten und der Mechanismus der Abschreibung
Die gesetzliche Nutzungsdauer eines Holzbaus beträgt 22 Jahre, der Abschreibungssatz 0,046. Bei einer für 70 Mio. Yen errichteten Holzwohnanlage ergibt sich beispielsweise eine jährliche Abschreibung von „70 Mio. Yen × 0,046 = 3,22 Mio. Yen", die über 22 Jahre angesetzt werden kann. In dieser Zeit lässt sich das zu versteuernde Einkommen reduzieren, sodass der Steuerspareffekt zu einem Punkt wird, der die Rendite der Immobilieninvestition steigert.
Was sind die Risiken bei Objekten, die die Nutzungsdauer überschritten haben?
Die Abschreibung ist nicht mehr nutzbar
Nach Ende des Abschreibungszeitraums steigt die Steuerbelastung erheblich. Einer der Gründe, weshalb solche Objekte verkauft werden, liegt im Bestreben, einen Anstieg der Steuerlast zu vermeiden.
Die Finanzierung durch Banken wird schwierig
In der Regel können Apartmentkredite die Laufzeit nur innerhalb der gesetzlichen Nutzungsdauer ansetzen. Bei einer 10 Jahre alten Holzwohnanlage beträgt die Rückzahlungsfrist somit höchstens 12 Jahre. Bei Objekten, die die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten haben, kommt es vor, dass die Finanzierung selbst abgelehnt wird.
Worauf bei der Auswahl von Holzbauten zu achten ist
Vergangene Sanierungsarbeiten prüfen
Objekte, an denen regelmäßig angemessene Wartung durchgeführt wurde, geben weniger Anlass zur Sorge um ihre Haltbarkeit. Allerdings können Objekte mit Sanierungshistorien aufgrund von Dach- oder Wasserlecks Hinweise auf strukturelle Verschlechterung sein, sodass eine genaue Prüfung der Sanierungsinhalte wichtig ist.
Erdbebenstandards prüfen
Bei vor 1981 errichteten Objekten ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sie nach den alten Erdbebenstandards gebaut sind, was die Nutzung von Wohnhypotheken oder die Anwendung des Wohnhypotheken-Steuerabzugs einschränkt. Die Wahl von Objekten, die den neuen Erdbebenstandards (ab Juni 1981) entsprechen, erhöht die Investitionssicherheit.
Übersicht der gesetzlichen Nutzungsdauer nach Baustruktur
| Struktur | Gesetzliche Nutzungsdauer |
|---|---|
| Holzbau / Kunststoffbau | 22 Jahre |
| Holzgerüst-Mörtelbau | 20 Jahre |
| Stahlbau (Dicke über 4 mm) | 34 Jahre |
| Stahlbeton / SRC-Bau | 47 Jahre |
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie viele Jahre beträgt die gesetzliche Nutzungsdauer eines Holzbaus?
Holzbau und Kunststoffbau betragen 22 Jahre, Holzgerüst-Mörtelbau 20 Jahre. Es handelt sich dabei um den steuerlichen Abschreibungszeitraum, der sich von der physischen Lebensdauer unterscheidet.
F. Sind Holzbauten, die die Nutzungsdauer überschritten haben, als Investitionsobjekte sinnvoll?
Da die Abschreibung nicht mehr genutzt werden kann und die Finanzierung schwierig ist, steigt das Risiko. Bei einer Strategie, die mit Barzahlung hohe Renditen verfolgt, kann es funktionieren, aber die Ausstiegsstrategie muss sorgfältig konzipiert werden.
F. Wie lässt sich die Abschreibung zur Steuerersparnis nutzen?
Die Abschreibung ist eine Ausgabe, die vom Immobilieneinkommen abgezogen werden kann. Bei Beziehern von Lohneinkommen kann ein negatives Immobilieneinkommen mit dem Lohneinkommen verrechnet werden, was die Einkommensteuer senkt.
F. Können bei Objekten nach altem Erdbebenstandard ebenfalls Wohnhypotheken-Steuerabzüge genutzt werden?
Wenn Erdbebensanierungen durchgeführt werden und bestimmte Bedingungen erfüllt sind, ist die Nutzung möglich. Allerdings muss das Kosten-Nutzen-Verhältnis gegenüber den Sanierungskosten gründlich geprüft werden.
