Im bevölkerungsmässig ruecklaeufigen Japan hat Tokio, wo staendiges Bevoelkerungswachstum erwartet wird, viele Reize fuer Immobilieninvestitionen. Dieser Artikel erklaert fuer Profis und Investoren die Immobilieninvestitionssituation in Tokio, die Vorteile von Ein-Zimmer-Wohnungsinvestitionen, die Merkmale nach Gebieten und die Strategien zum Erfolg.
Warum ist der Tokioter Immobilieninvestitionsmarkt beachtenswert?
Der Tokioter Immobilieninvestitionsmarkt wird als der stabilste Investitionsstandort im Inland bewertet, da der Zuzug von Bevoelkerung anhaelt und wirtschaftliche Funktionen sich konzentrieren. Die Preise fuer Investmentapartments halten einen steigenden Trend aufrecht, und im Jahr 2018 erreichte der Durchschnittspreis 30.880.000 Yen, ein Anstieg von 9,3 % gegenueber dem Vorjahr.
Entwicklung der Investmentapartmentpreise
Gemaess einem Forschungsbericht des Fudosan Keizai Kenkyusho stieg das Angebot an Investmentapartments in der ersten Haelfte von 2018 (Januar bis Juni) auf 93 Objekte und 4.623 Einheiten, was einem erheblichen Anstieg gegenueber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres (60 Objekte und 3.222 Einheiten) entspricht. Der Durchschnittspreis von Investmentapartments zeigt jaehrlich einen steigenden Trend, und obwohl er nach dem Lehman-Schock 2008 voruebergehend fiel, hat er sich seit 2011 wieder erholt.
Nachfragestruktur fuer Ein-Zimmer-Wohnungen
Einzelhaushalte machen etwa 47 % der allgemeinen Haushalte in Tokio aus, und die Wohnungsnachfrage fuer Alleinstehende ist extrem hoch. Andererseits schraenken viele Kommunen durch Ein-Zimmer-Verordnungen Neubauten ein, sodass die Nachfrage nach bestehenden Ein-Zimmer-Objekten weiter steigt. Diese Struktur des Angebots-Nachfrage-Gleichgewichts untermauert den Reiz von Ein-Zimmer-Investitionen.
Warum sind Ein-Zimmer-Wohnungsinvestitionen vorteilhaft?
Ein-Zimmer-Wohnungsinvestitionen sind eine der effizientesten Investitionsmethoden in Tokio aus den drei Perspektiven hohe Rendite, Steuereffekt und Risikodiversifizierung.
Nettorendite von 4 bis 5 %
In einem Niedrigzinsumfeld, in dem die Zinsen fuer Grosstermineinlagen bei Banken 0,002 % betragen, weisen Ein-Zimmer-Wohnungsinvestitionen eine Nettorendite von 4 bis 5 % auf und uebertreffen damit andere Finanzprodukte bei weitem.
Bewertungsvorteil als Erbschaftssteuermassnahme
Im Gegensatz zu Bargeld ist der Steuerbewertungswert von Immobilien etwa 1/3 des Marktpreises, was bei Erbschaftssteuermassnahmen eine hohe Wirksamkeit erwartet. Darueber hinaus sind Tokioter Ein-Zimmer-Objekte durch ihre hohe Nachfrage auch leicht zu veraeussern, was Probleme bei der Erbschaftsverteilung leicht vermeiden laesst.
Familienschutz durch Gruppen-Kreditlebensversicherung
Auch bei Investmentapartment-Darlehen ist der Abschluss einer Gruppen-Kreditlebensversicherung moeglich. Im Notfall wird der Darlehensrestbetrag vollstaendig beglichen, und die Familie erhaelt ein schuldenfreies Objekt und Mieteinnahmen. Die Tatsache, dass es auch als Alternative zur Lebensversicherung funktioniert, ist eine grosse Beruhigung fuer Investoren.
Auswahl des Investitionsgebiets | Zentrale 5 Bezirke vs. Shitamachi-Gebiete
Bei Immobilieninvestitionen in Tokio beeinflusst die Gebietsauswahl erheblich Rentabilitaet und Risiko. Es ist wichtig, zu urteilen, nachdem man die Merkmale des Stadtzentrums und der Shitamachi-Gebiete verstanden hat.
Zentrale 5 Bezirke (Chuo, Minato, Chiyoda, Shinjuku, Shibuya)
Die zentralen 5 Bezirke sind Geschaeftsgebiete, in denen sich Unternehmen konzentrieren, und es wird eine stabile Mietnachfrage erwartet, aber die Objekte werden tendenziell aufgrund steigender Objektpreise niedriger rentabel. Sie eignen sich fuer langfristige Haltungsstrategien, die auf Kapitalgewinne abzielen.
Shitamachi-Gebiete (Ota, Toshima, Taito, Koto usw.)
Durch Vermeidung des Stadtzentrums kann man hohe Renditen bei gedruckten Objektpreisen anvisieren.
- Ota-Bezirk: Naehe zum Flughafen Haneda, Voranschreiten der Neuentwicklung, Bahnhof Kamata ist 10 Minuten bis Shinagawa
- Toshima-Bezirk: Moeglichkeit zur Reduzierung des Leerstandsrisikos durch Aufnahme auslaendischer Mieter
- Taito- und Koto-Bezirk: Erweiterung der Mietnachfrage durch Neuentwicklung erwartet
Was sind die Vor- und Nachteile von Tokioter Immobilieninvestitionen?
Tokioter Immobilieninvestitionen haben Vorteile wie Grundstueckswertstabilitaet und hohe Liquiditaet, aber auch Nachteile wie niedrige Renditen und Gebietsgefaelle. Ein Verstaendnis beider Seiten ist fuer Investitionsentscheidungen unabdingbar.
Vorteil: Geringes Grundstueckswertverlustrisiko
In Tokio, wo das Bevoelkerungswachstum anhaelt, ist das Grundstueckswertverlustrisiko durch Abwanderung im Vergleich zu Regionen gering, und es gibt ein Investitionsumfeld, das fuer langfristige Haltung geeignet ist.
Vorteil: Hohe Liquiditaet und Leichtigkeit des Verkaufs
Da die Anzahl der Kaufinteressenten fuer Tokioter Immobilien gross und die Transaktionsbeispiele reichhaltig sind, sind Finanzinstitutsbewertungen leicht zu erhalten und der Verkauf einfach. Die Breite der Optionen zur Vermoegensveraesserung ist ein grosser Vorteil beim Portfoliobetrieb.
Nachteil: Niedrigere Rendite im Vergleich zu Regionen
Waehrend es bei regionalen Neubauwohnungen Objekte mit ueber 5 bis 6 % Bruttorendite gibt, sind in Tokioer Neubauten 3 bis 4 % ueblich. Es ist notwendig, das Gleichgewicht zwischen geringem Risiko und Rentabilitaet sorgfaeltig zu pruefen.
3 strategische Punkte zur Fuehrung von Immobilieninvestitionen zum Erfolg
Um Immobilieninvestitionen in Tokio erfolgreich zu machen, sind klare Investitionsziele, strikte Einnahmen-Ausgaben-Simulationen und Vorabregelungen fuer Risiken unabdingbar.
Investitionsziel und Ausstiegsstrategie klaeren
Erst durch die Festlegung des Investitionszwecks kann eine geeignete Strategie aufgestellt werden. Zum Beispiel, wenn man sich das Ziel setzt, im Alter monatlich 160.000 Yen Mieteinnahmen zu sichern, koennen die erforderliche Anzahl von Objekten, Preisklassen und Renditen riickwaerts abgeleitet werden.
Einnahmen-Ausgaben-Simulation unter strengen Bedingungen
Immobilieninvestition ist ein Geschaeft, und nach dem Kauf hat man die Verantwortung als Eigentuemer, das Vermietungsgeschaeft zu fuehren. Das Ziel der Simulation ist es, zu verstehen, "wie viel man maximal in den roten Zahlen sein kann". Erstellen Sie Ihre eigene Simulation unter strengen Bedingungen, nicht mit den optimistischen Zahlen des Immobilienunternehmens.
FAQ
Q. Welches ist das Gebiet mit dem geringsten Risiko fuer Immobilieninvestitionen in Tokio?
A. Die zentralen 5 Bezirke (Chuo, Minato, Chiyoda, Shinjuku, Shibuya) haben eine stabile Mietnachfrage und das geringste Grundstueckswertverlustrisiko. Da die Objektpreise jedoch hoch sind, muss die Balance mit der Rendite beruecksichtigt werden.
Q. Ein-Zimmer-Investition oder Gesamtgebaeudeinvestition – was ist fuer Anfaenger geeigneter?
A. Einzeleigentum in Ein-Zimmer-Wohnungen, bei dem die anfaenglichen Investitionskosten begrenzt und gleichzeitig Risiken diversifiziert werden koennen, ist fuer Anfaenger geeignet. Durch Verteilung von Kaufzeitpunkt, Baujahrgang und Gebiet kann das Investitionsrisiko schrittweise reduziert werden.
Q. Was ist der angemessene Renditerichtwert fuer Immobilieninvestitionen in Tokio?
A. Die Bruttorendite fuer Tokioter Neubauwohnungen betraegt 3 bis 4 %, die Nettorendite fuer gebrauchte Ein-Zimmer-Wohnungen 4 bis 5 %. Urteilen Sie nicht nur anhand der Bruttorendite, sondern mit der Nettorendite unter Beruecksichtigung von Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Leerstandsrate.
