在考慮中古公寓買賣時，掌握價格走勢至關重要。不動產價格曾受到泡沫崩潰、雷曼衝擊、新冠衝擊等重大經濟波動的影響。本文將從投資者角度，分析影響價格的4大因素及未來展望。
過去的不動產價格是如何演變的？
日本的不動產價格歷經泡沫期、小泡沫期後，目前處於上升趨勢。
1990年前後：不動產泡沫期
廣場協議後的金融寬鬆政策使地價達到頂峰。此後，隨著《土地基本法》的制定與總量管制的實施，購買者急劇減少，泡沫隨之崩潰。
2008年前後：小泡沫期
不動產證券化商品的出現使購買者增加，但雷曼衝擊導致外資基金撤退，價格隨之下滑。
近期動向
在金融寬鬆及國際賽事（東京奧運）的背景下，正如都心公寓泡沫的退場策略中所分析，近年來價格持續呈上升趨勢。
影響中古公寓價格的4大因素是什麼？
國際賽事、人口結構、生產綠地問題、消費稅等4大因素左右著價格走勢。
國際性賽事
奧運會或世博會的舉辦決定，能提升海外投資者的關注度，具有推高不動產價格的效果。
人口流入流出與入境旅遊
人口向大城市集中及入境旅遊增加，是提升住宅需求的重要因素。
生產綠地問題
生產綠地指定解除後，大量宅地可能進入市場供應，但預計政府的緩和措施將抑制價格急劇下跌。
消費稅增稅
增稅前的搶購需求與增稅後的需求萎縮將引發價格波動。
新冠衝擊對中古公寓價格造成了什麼影響？
中古公寓被認為相對較不易受新冠衝擊的影響。新建案的銷售戶數雖有所減少，但中古公寓的成交戶數與價格自雷曼衝擊以來並未出現重大波動。屋齡較新的物件及地段優良的物件依然維持高度需求。
常見問題（FAQ）
Q. 中古公寓的最佳入手時機是什麼時候？
應綜合判斷利率動向與供給量的平衡。在利率上升階段，賣方增加，買方可能更具優勢。
Q. 中古公寓會因新冠疫情而降價嗎？
根據2020年的數據，新冠疫情對中古公寓價格的影響相當有限。反而因新建案供給減少，出現了中古公寓需求上升的趨勢。
Q. 對中古公寓價格影響最大的因素是什麼？
金融政策（利率水準）與人口結構是影響最大的因素。
