中央區灣岸區域目前有5個大規模再開發項目同步推進中。將勝鬨東、豐海、月島三丁目北、月島三丁目南及築地各地區合計，總戶數超過約8,000戶，事業費合計逾1兆日圓。從2026年至2030年代前期，這一區域的都市結構將迎來大幅改變。
中央區灣岸區域正在推進的5大再開發項目
中央區的勝鬨、豐海、月島及築地區域，作為面向東京灣的都心近郊地段，長期以來一直承擔著住宅及市場功能。然而，隨著建築老化及都市功能更新需求的提升，目前已有5個大規模再開發項目同步進行中。
僅住宅類的4個項目，就規劃供應超過約7,300戶的塔式住宅大樓。此外，在舊築地市場舊址上，一項總樓地板面積約126萬平方公尺、事業費約9,000億日圓的超大型複合開發已正式啟動。在東京都推動的「百年一遇」大規模都市更新中，這一區域的開發集中程度尤為突出。
各項目的進展階段各有不同，從即將竣工的到以2030年代開街為目標的皆有涵蓋。正因如此，準確掌握每個項目的事業概要與時程安排，對不動產業主和投資者而言是極為重要的判斷依據。
勝鬨東地區再開發 — B棟動工，項目邁向完結
勝鬨東地區的再開發，是由勝鬨東地區市街地再開發組合作為施行者推進的大規模項目。事業協力者為三井不動產Residential，由A1棟（58層・約194公尺・1,665戶）、A2棟（45層・約165公尺・1,121戶）、B棟（29層・約103公尺・464戶）共3棟組成。
A1棟與A2棟已竣工完成，住戶入住也在持續進行中。最後的B棟預計於2026年4月動工，2029年5月竣工。B棟完工後，這個總戶數約3,250戶、總事業費約1,806億日圓的項目將全面完結。
勝鬨站周邊的人口增長已十分顯著，商業設施及生活便利設施也日益完善。B棟竣工後，整個區域的都市機能預期將進一步提升。
豐海地區再開發「THE TOYOMI TOWER MARINE & SKY」 — 六大企業聯手打造2,046戶雙塔住宅
豐海地區目前正在建設由三井不動產Residential、東急不動產、東京建物、野村不動產、三菱地所Residence及清水建設六大企業聯手開發的雙塔住宅。正式名稱為「THE TOYOMI TOWER MARINE & SKY」，規模達地上53層、約189公尺。
總戶數為2,046戶，在灣岸區域中也屬於數一數二的供應量。竣工預定為2026年11月，入住開始預定為2027年8月。除住宅外，還規劃設置區民館、診所及中庭廣場等生活支援設施。
六大企業聯手的事業體制，集結了各家的專業知識與資本實力，顯示出項目的高度穩定性。事實上，如此多家大型企業齊聚一堂的案例實屬罕見，由此可見市場對豐海地區的高度期待。
月島三丁目北地區「Grand City Tower月島」 — 58層月島新地標
月島三丁目北地區興建的是「Grand City Tower月島」。這座由住友不動產與五洋建設操刀的地上58層、約200公尺塔式住宅大樓，將成為月島區域最高的建築物。
總戶數約1,285戶，竣工預定為2026年4月，入住預定為2026年12月。在五大項目中，這是最早完工的物件，無疑將成為月島的全新地標。
月島距離銀座僅約1.5公里，在坐擁都心近郊優越地段的同時，仍保有舊城區的風情。200公尺高的塔樓出現後，街區景觀將大幅改變，伴隨而來的資產價值變動也值得密切關注。
月島三丁目南地區「Central Garden月島 The Tower」 — 與文字燒街共存的48層大樓
月島三丁目南地區正在建設「Central Garden月島 The Tower」。由三井不動產Residential、野村不動產及大成建設三家企業參與，規劃為地上48層、約177公尺、744戶的規模。
已於2024年1月動工，竣工預定為2028年9月，事業費約539億日圓。這一地區緊鄰月島著名的文字燒街，與地區的歷史文化共存是一大重要課題。
若加上北地區的Grand City Tower，光是月島三丁目就將出現超過約2,000戶的塔式住宅大樓。月島、勝鬨區域的居住人口將大幅增加，生活基礎設施及商業設施的需求也勢必隨之攀升。
築地地區都市營造事業 — 9,000億日圓・126萬平方公尺超大型項目
五大項目中規模最為龐大的，便是築地地區都市營造事業。利用舊築地市場舊址約19公頃的土地，由三井不動產為代表，聯合豐田不動產、讀賣新聞集團總公司等共11家企業組成的事業體推動開發。
總樓地板面積約126萬平方公尺，由全9棟建築組成，事業費高達約9,000億日圓。在這片相當於27座東京巨蛋的基地上，將複合配置辦公、商業、酒店、住宅及文化設施。
其中最受矚目的是可容納約5萬人的多功能體育場。採用從2萬席到5.7萬席可變的設計，可作為運動賽事、娛樂表演及MICE等多用途場館使用。此外，計畫中還包含生命科學據點的建設及水上交通網絡的構建。
在時程規劃上，2026至27年度將啟用臨時設施，預計於2030年代前期迎來「開街」第一期。有關築地地區的詳細資訊，亦可參閱築地地區都市營造事業的概要與未來展望。
五大項目一覽比較
| 項目 | 事業者 | 樓層・高度 | 總戶數 | 竣工預定 | 事業費 |
|---|---|---|---|---|---|
| 勝鬨東地區 | 三井不動產Residential | A1: 58層194m / A2: 45層165m / B: 29層103m | 約3,250戶 | B棟2029年5月 | 約1,806億日圓 |
| 豐海地區 | 三井不動產Residential等6家企業 | 53層・約189m | 2,046戶 | 2026年11月 | — |
| 月島三丁目北 | 住友不動產・五洋建設 | 58層・約200m | 約1,285戶 | 2026年4月 | — |
| 月島三丁目南 | 三井不動產Residential・野村不動產・大成建設 | 48層・約177m | 744戶 | 2028年9月 | 約539億日圓 |
| 築地地區 | 三井不動產等11家企業 | 全9棟・總樓地板約126萬㎡ | —（複合開發） | 2030年代前期 | 約9,000億日圓 |
住宅類4個項目合計約7,325戶，含築地在內的5個項目整體事業費合計逾1兆日圓。如此規模的開發集中在半徑約2公里範圍內，即便放眼整個東京也極為罕見。
臨海地下鐵與區域整體未來發展
進一步提升中央區灣岸區域未來發展性的關鍵因素，是東京都規劃的臨海地下鐵構想。作為連接東京站與臨海區域的新路線，預計將在勝鬨及築地等地設站，一旦實現，交通便利性將獲得飛躍性提升。
目前，該區域的鐵路交通主要依賴都營大江戶線的勝鬨站和月島站。然而，臨海地下鐵建成後，可望直通東京站及新橋方向，不僅提升通勤便利性，對區域的資產價值也將帶來重大影響。
當築地的多功能體育場及複合設施全面運營後，預計每年可吸引數百萬人次的客流。再加上鐵路基礎設施的持續完善，整個灣岸區域有望發展成為兼具「居住、辦公、休閒」三大功能的都市核心區域。
對不動產業主及投資者的啟示
在如此大規模開發集中的區域，需要從多元角度來評估對不動產市場的影響。
應密切關注租賃需求的變化。超過7,000戶塔式住宅大樓的供應，短期內可能與周邊的租賃物件產生競爭。然而，隨著就業人口的增加和商業設施的完善，整個區域的居住需求在中長期內預期將持續擴大。特別是在築地複合開發全面啟動的2030年代前期以後，需求有望進一步推升。
對於既有物件的業主而言，設備翻新及管理品質提升是維持競爭力的關鍵。為了與新建塔式住宅大樓形成差異化，需要以長遠視角做出投資決策。
若考慮出售，精準掌握各項目的竣工時程及臨海地下鐵的進展至關重要。在區域關注度達到高峰的時機點制定退場策略，將是有效的做法。在這一關鍵時期，基於可靠數據的冷靜分析反而更加重要。
常見問題（FAQ）
Q1. 五大再開發項目中，最早完工的是哪一個？
A. 月島三丁目北地區的「Grand City Tower月島」預計2026年4月竣工，是最早完成的項目。入住開始預定為2026年12月。其次是豐海地區「THE TOYOMI TOWER MARINE & SKY」，預計2026年11月竣工。
Q2. 築地地區都市營造事業預計何時完成？
A. 2026至27年度將開始啟用臨時設施，預計在2030年代前期迎來「開街」第一期。整體完工預計還需要更長時間，設施將分階段逐步建設完成。
Q3. 臨海地下鐵預計何時通車？
A. 截至2026年3月，具體通車時間尚未確定。東京都目前正在推進事業化相關研究，一旦實現，勝鬨及築地區域的交通便利性將大幅改善。
Q4. 這一地區的再開發對周邊不動產價格會產生什麼影響？
A. 大規模住宅供應及都市功能的集聚，預期將提升整個區域的品牌價值。另一方面，短期內新建住宅的供應可能對中古公寓市場造成競爭壓力。從長遠角度進行判斷至關重要。
延伸閱讀
- 築地地區都市營造事業的概要與未來展望
- 東京再開發計畫：「百年一遇」的大規模都市更新
引用・參考資料
