在承接客戶各種不動產相關諮詢的過程中,特別是近幾年,我們經常聽到「新建大樓的價格高漲過度,實在難以負擔」的聲音。實際上,從各項數據來看,新建大樓的價格持續上漲,另一方面供給戶數呈現減少趨勢。這種情況對許多人而言,已成為尋找住處的一大煩惱。
然而,我們認為不需要對這種市場變化抱持悲觀態度。不如說,對於過去一直被「尋找住處就是要先看新建大樓」這種固定觀念所束縛的人們而言,這正是將目光轉向更多元、更符合自身生活方式與價值觀的選擇的絕佳機會。
其中心選擇就是中古大樓。新建供給的減少,結果促進了中古大樓市場的活絡化,也成為優質物件流通到市場的契機。此外,對於無法滿足於千篇一律的新建格局的人們而言,購買中古物件並打造自己理想空間的「裝修」也日益受到關注。
本文將淺顯易懂地解說新建大樓供給減少、價格高漲背後的結構性因素。並分析這些影響對中古大樓市場帶來何種衝擊,同時結合專業知識,為各位提出在這個時代實現「聰明住宅選擇」的具體檢查重點。希望能對各位的住處尋找有所助益。
為何新建大樓的供給會減少?
新建大樓供給減少、價格高漲的背景,並非單一原因,而是多重因素複雜交織。這裡將結合數據,解說其中影響特別大的3個因素。
1. 建設成本的持續上漲
首先最大的因素就是建設成本的上漲。大樓的銷售價格主要由「土地取得費」與「建築物建築費」構成,近年來這個建築費顯著高漲。
其背景是全球規模發生的資材價格高漲。2021年左右顯現的「木材衝擊」導致木材價格上漲仍記憶猶新,除此之外,鋼骨、鋼筋價格上漲的「鋼鐵衝擊」,以及伴隨俄烏情勢長期化的能源價格上漲等,推高了所有建築資材的價格。
更嚴重的是建設業界的人力不足與人事費上漲。隨著少子高齡化的進展,在建設現場工作的技能勞動者逐年減少,特別是具備專業技術的工匠確保極為困難。根據國土交通省的調查,公共工程的勞務單價持續逐年上漲,2025年3月全國全職種平均較前年上漲6%。這直接反映在大樓的建築費上,成為推高銷售價格的重大因素。
| 項目 | 內容 | 影響 |
|---|---|---|
| 資材價格高漲 | 木材衝擊、鋼鐵衝擊、能源價格上漲 | 建築費整體上升 |
| 人事費上漲 | 建設技能勞動者不足、高齡化、專業工匠確保困難 | 勞務費大幅增加 |
| 2024年問題 | 勞動方式改革相關法規定的加班時數上限限制 | 工期長期化、人事費進一步上漲疑慮 |
2. 用地取得的困難化
其次,特別在都心地區顯著的是,適合大樓開發的土地取得變得困難。在便利性高的區域,由於住宅需求依然旺盛,各開發商之間的用地取得競爭激化。與飯店或辦公大樓等其他用途的競爭也很激烈,土地的進貨價格持續高檔。
此外,要調整存在多數地主的土地權利關係需要龐大的時間與心力,因此確保具規模的土地本身的門檻非常高。結果,開發商為了在有限的土地上確保最大利益,不得不將銷售價格設定得較高。
3. 開發商供給策略的變化
在這種成本上漲與用地取得困難的背景下,不動產開發商的供給策略也出現變化。從過去供給大量戶數並銷售的商業模式,轉向提高每戶附加價值,針對富裕階層或雙薪家庭等高價格帶物件的傾向增強。
這是為了避免一次銷售大量戶數的風險,即使戶數較少也要確實確保利益的經營判斷。結果,市場供給的大樓總戶數減少,平均價格被推高的結構因此形成。
實際上,從不動產經濟研究所發表的數據可以看出,首都圈新建分售大樓的發售戶數呈現減少趨勢,另一方面平均價格卻持續上漲。
【參考】首都圈 新建分售大樓市場動向
| 期間 | 發售戶數 | 平均價格 | ㎡單價 |
|---|---|---|---|
| 2025年8月 | 1,301戶 | 1億326萬日圓 | 158.8萬日圓 |
| 前年同月比 | 78.7% | +8.3% | +8.2% |
如此,資材與人事費等成本的上漲、用地取得的困難,以及開發商的策略轉換等複合性因素,造就了目前新建大樓供給減少與價格高漲的情況。
新建供給減少對中古大樓市場帶來的3個衝擊
新建大樓市場的變化,對處於對應關係的中古大樓市場帶來直接影響。隨著過去以新建為主要選擇的族群開始關注中古市場,市場結構本身正在改變。這裡將解說代表性的3個衝擊。
1. 中古價格的上漲與需求擴大
最顯著的衝擊是中古大樓價格上漲與需求擴大。由於新建大樓價格高漲,希望區域或面積的物件無法負擔的族群,開始將中古大樓作為現實的選擇來考慮。這種需求的轉移成為推高中古市場整體價格的重大因素。
根據東日本不動產流通機構(東日本Reins)發表的2025年8月數據,首都圈中古大樓成交㎡單價竟然連續64個月超越前年同月,呈現驚人的狀況。成交件數也較前年同月大幅增加54.5%,可見市場的活絡程度。
【參考】首都圈 中古大樓市場概況(2025年8月)
| 項目 | 成交狀況 | 前年同月比 |
|---|---|---|
| 成交件數 | 3,555件 | +54.5% |
| 成交㎡單價 | 84.85萬日圓/㎡ | +13.5% |
| 成交價格 | 5,279萬日圓 | +13.5% |
特別是距離車站近、屋齡較新、管理狀態良好等所謂「優良條件」的物件,買家集中,以與新建時相同甚至更高的價格交易的案例也不罕見。我們預測這種趨勢今後仍將持續。
2. 「裝修」市場的活絡化
接下來值得注目的是,以「裝修」為前提的中古物件購買逐漸普及。無法滿足於新建千篇一律的格局或內裝,或是追求更符合自己風格的居住空間的族群,在購買中古大樓並進行大規模改修的「裝修」中找到價值。
裝修有以下優點:
- 自由的空間設計: 相較於新建,格局限制較少,可以根據生活方式自由設計空間。
- 成本控制: 可以將預算集中在講究的部分,抑制不必要部分的成本,進行有輕重緩急的資金計畫。
- 資產價值的提升: 透過提高設計性或機能性,可以期待維持甚至提升物件的資產價值。
在新建建築費高漲的現在,以相同預算比較「購買新建」與「購買優良地段的中古並裝修」的情況,後者能實現更寬廣、更接近理想住處的可能性提高。基於這樣的背景,裝修相關市場今後將更加擴大。
3. 資產價值的重新評估與「地段」的重要性
過去在日本「建築物隨著屋齡價值會下降」的想法根深蒂固,存在著新建物件資產價值最高的「新建神話」。然而,隨著新建供給減少、中古市場活絡化,其價值標準正在大幅改變。
現在,僅僅是新並無法保證資產價值,物件擁有的本質性價值,也就是「地段」更加受到重視的時代。交通便利性、周邊設施的充實度、地區品牌形象等要素,擁有不易受景氣波動或市場變化左右的普遍性價值。
管理狀態良好且位於優良地段的中古大樓,即使屋齡經過也不易貶值,甚至會因周邊的再開發等而價值上升。這可以說是將不動產不是視為「消費」對象,而是作為長期「資產」來看待的想法逐漸滲透的表現。超越新建、中古的框架,正確判斷物件擁有的潛力,是今後不動產選擇不可或缺的能力。
聰明的中古大樓選擇5個檢查重點
在中古大樓市場活絡化的情況下,從眾多物件中找出最適合自己的一個,絕非易事。不是盲目尋找物件,而是抱持明確的標準來面對,才是不後悔的關鍵。這裡將介紹我們一定會告訴客戶的,從專業觀點出發的5個檢查重點。
1. 地段與周邊環境:左右未來資產價值的最重要項目
不動產的價值「由地段決定」也不為過。在判斷未來資產價值是否容易維持、提升上,地段是最重要的判斷標準。具體而言,需要綜合評估以下幾點。
- 交通便利性: 確認距離最近車站的步行分鐘數(一般以10分鐘以內為標準)、可利用的路線數、到都心的交通時間等。
- 生活便利性: 確認超市、便利商店、藥妝店、醫院、學校、公園等生活不可或缺的設施是否在步行圈內齊全。
- 地區的未來性: 周邊是否有預定的再開發計畫、人口是否呈增加趨勢等,該區域的未來性也是重要的判斷材料。確認自治體的都市計畫等也很有效。
2. 管理狀況:直接關係到建築物的壽命與居住舒適度
大樓有「買管理」的格言,管理狀況的好壞對建築物的壽命、居住舒適度,以及未來的資產價值有極大的影響。無論地段多好,管理鬆散的物件都應該避免。考慮購買時,務必過目以下文件,確認管理委員會是否適當運作。
- 長期修繕計畫: 記載著為了未來維持建築物,計畫性修繕工程(大規模修繕工程等)的預定與預算。確認計畫是否具體,是否基於現實的資金計畫。
- 修繕積立金的狀況: 確認為執行長期修繕計畫,每月向區分所有權人徵收的修繕積立金總額,以及各戶的欠繳狀況。積立金相對於計畫是否不足、欠繳者是否眾多,是重要的檢查重點。
- 大會議事錄: 是了解管理委員會運營方針以及居住者之間討論何種問題的寶貴資訊來源。建議至少確認過去2~3年份。
3. 屋齡與耐震標準:正確理解優缺點
屋齡是左右價格的重大要素,但單純判斷較新的好、較舊的壞是過早下結論。正確理解各屋齡帶不同的優缺點,並與自己的預算及人生規劃對照是很重要的。特別是保證建築物結構性安全的耐震標準務必確認。1981年6月1日以後取得建築確認的建築物適用的「新耐震標準」是一個指標。
【各屋齡帶的優缺點比較】
| 屋齡帶 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 屋齡5年以內 | ・如同新建般的乾淨・最新設備 ・當前較少修繕的擔憂 |
・價格高 ・從新建起的價格下跌率大 |
| 屋齡6年~15年 | ・價格相對合理 ・設計與設備不會太舊 ・可能已完成第1次大規模修繕 |
・設備可能接近更換時期 ・修繕積立金可能調漲 |
| 屋齡16年~30年 | ・價格實惠 ・作為裝修基礎最合適 ・管理狀態良好的物件值得鎖定 |
・需要多次大規模修繕 ・需注意管線等看不見部分的劣化 |
| 屋齡31年以上 | ・價格非常便宜 ・可能找到優良地段的遺珠 |
・需注意耐震性(可能是舊耐震標準) ・可能無法使用住宅貸款減免 ・裝修費用可能高額 |
4. 格局與裝修的可能性
是否符合目前的家庭組成或生活方式當然重要,能否對應未來變化的彈性格局這個觀點也很重要。例如,確認是否可能隨著孩子成長分割房間,或未來確保在宅工作用空間等。
此外,考慮裝修時也需注意結構上的限制。特別是以牆支撐建築物的「壁式結構」大樓,室內的牆多半無法拆除,格局變更會有很大限制。另一方面,以柱與樑支撐的「框架結構」則相對可以自由變更格局。看屋時請向不動產公司的負責人確認結構形式。
5. 資金計畫與住宅貸款
最後,最重要的是無負擔的資金計畫。不能只看物件價格,需要包含購買時的各項費用(仲介手續費、登記費用、不動產取得稅等),以及進行裝修時的費用在內,以「總額」來思考。一般而言,各項費用約為物件價格的6~9%左右。
此外,利用住宅貸款時,因金融機構對屋齡或建築物結構的評估不同,事前確認希望的物件是否能貸款、可以借貸多少金額是不可或缺的。建議諮詢多家金融機構,爭取對自己最有利的條件。如果向我們這樣的不動產專業人士諮詢,包含資金計畫及金融機構的介紹,都能提供全方位的支援。
總結:駕馭變化時代的策略性不動產選擇
本文從新建大樓供給減少與價格高漲的背景,到其對中古大樓市場的影響,以及聰明的中古大樓選擇具體檢查重點,進行了解說。
資材價格與人事費上漲等建設成本的結構性問題,並非一朝一夕能解決,我們認為新建大樓的價格今後也很可能持續高檔,或緩慢上漲。在這種情況下,要實現理想的住處,需要比以往更具策略性的觀點。
不僅僅執著於新建這個選項,將目光轉向中古市場,就能以更實惠的價格取得更好地段的物件,並根據自己的生活方式自由裝修,開拓新的可能性。這無非是不選擇千篇一律的「商品」般的房子,而是創造只屬於自己的「資產」般的住處。
當然,中古大樓也有各物件狀態差異很大等特有的難處。正因如此,從可信賴的資訊來源獲得知識,培養判斷地段或管理狀況等本質性價值的「眼光」是不可或缺的。
如果這次的文章能成為各位住處選擇的羅盤,駕馭變化的時代,為自己與家人做出最佳選擇的助力,將是無上的喜悅。INA&Associates株式會社的專業人才擁有豐富經驗與專業知識,將根據每位客戶的狀況,從資金計畫開始支援最適合的不動產選擇。如有不動產相關的煩惱或諮詢,歡迎隨時與我們聯繫。
常見問題(Q&A)
Q1. 中古大樓的「購買時機」是什麼時候?
A1. 不動產價格受到各種經濟情勢的影響,難以斷言「何時是絕對的購買時機」。然而,在目前需求轉移到中古市場的情況下,優良條件的物件很快就會售出。與其對價格波動患得患失,不如說當您的人生規劃(結婚、生育、調職等)或資金計畫準備好時,就是屬於您的「購買時機」。找到值得信賴的夥伴,持續關注市場動向,做好不錯失良機的準備是很重要的。
Q2. 屋齡較舊的物件也沒問題嗎?
A2. 即使屋齡較舊,也不能一概認定是不好的物件。重要的是是否以1981年6月以後的「新耐震標準」建造,以及管理狀態是否良好。特別是確實制定長期修繕計畫、修繕積立金充裕的大樓,即使屋齡較舊也容易維持資產價值。不如說,以相同預算,能選擇比新建好得多的地段物件是很大的優點。內裝可以透過裝修煥然一新,因此請重點檢查建築物的結構與管理狀態。
Q3. 裝修費用大約需要多少?
A3. 裝修費用會因工程規模或內裝材的等級而大幅變動,但一般以每㎡10萬~20萬日圓左右為標準。例如,將70㎡的大樓全面裝修的情況,預估700萬~1,400萬日圓左右較為妥當。不過,這只是參考,費用會因格局變更規模或設備等級而上下變動。向多家裝修公司索取比價,找出符合自己希望與預算的方案是很重要的。
Q4. 不易貶值的中古大樓有什麼特徵?
A4. 能維持資產價值、不易貶值的中古大樓有幾個共通特徵。
- 距離車站近(步行10分鐘以內)
- 最近車站是可利用多條路線的轉運站
- 周邊商業設施或公共設施充實
- 管理狀態非常良好(清潔徹底、修繕紀錄明確等)
- 總戶數在50戶以上等,具有一定規模(因管理費或修繕積立金容易穩定)
- 地區品牌形象良好
符合多項這些條件的物件,不易受景氣影響,未來出售或出租時也會較有利。
