2025年日本不動產市場正持續呈現強勁走勢。根據2025年1月公布的公示地價，全國住宅地平均上漲2.7%，連續第4年正成長。都市核心區域更超越泡沫經濟時期的高點，不動產市場整體保持穩定。在資產配置的觀點下，日本的不動產投資如何定位？本文將分析2025年不動產市場的最新動向，以及不動產在富裕層資產組合中的角色與展望。
國內不動產市場最新動向
如前所述，2025年日本不動產市場的地價正持續上漲，且漲幅進一步擴大。此前地價上漲主要集中在東京、大阪、名古屋三大都市圈，但近年來地方城市的核心地帶也開始跟上腳步。特別值得注意的是，大阪市中心商業地的地價上漲率已超越東京，仙台、廣島、福岡等地方主要城市的地價也呈現上升趨勢。
另一方面，市場內部的分化也日益明顯。都市核心的便利地段與地方農村地區之間的差距持續擴大，即所謂的「兩極化」現象。根據最新公示地價，全國平均上漲的同時，仍有部分地點出現下跌，漲跌比例呈現分化。這表明不動產投資的地區選擇比以往更為重要。在這種「選擇時代」中，富裕層在不動產投資方面展現出靈活的應對能力——將資金集中於價值上升潛力高的都市核心不動產，同時逐步處置需求萎縮地區的資產。
富裕層不動產投資的目的與角色
富裕層為何將不動產納入資產組合？根據野村綜合研究所等機構的調查，日本富裕層（金融資產1億日圓以上）的資產構成中，不動產平均佔比約為77%，明顯高於一般家庭。這背後有多重目的，以下歸納主要因素：
- 資產保全・對抗通脹：不動產屬於實物資產，與現金或債券相比，具有抵禦通脹的優勢。物價上漲時，不動產價值與租金收入往往同步上升，具有自動對抗通脹的效果。近年日本通脹率有所上升，富裕層對「資產不被通脹侵蝕」的需求更加強烈，不動產投資正是應對此需求的有效手段。
- 穩定租金收入：實物不動產（一棟出租公寓等）的租金收入十分穩定，收益能見度較高，對於重視穩定現金流的富裕層而言具有重要的資產運用意義。即使市況波動，只要不動產有效出租，便能獲得穩定的收益，有助於維持整體資產組合的收益穩定性。
- 繼承・節稅效果：不動產在遺產繼承稅計算上有優惠。土地與建物的繼承稅評估額通常低於市場價值，因此以不動產持有資產可以合法降低遺產稅的稅基。此外，出租不動產的評估額進一步降低，可實現更顯著的節稅效果，被稱為「遺產稅對策不動產」的投資手法廣受富裕層採用。
- 槓桿效果：不動產投資可以運用借貸（按揭貸款），以自有資金的數倍進行投資。若整體收益率高於貸款利率，即可透過借貸放大收益，是充分活用財務槓桿的資產運用手段。富裕層可利用信用評等優勢取得有利的融資條件，進而進行大規模的不動產投資。
綜上所述，不動產投資對富裕層而言，是資產保全、運用、傳承三方面兼顧的有效手段。它不僅作為穩定收益來源貢獻於資產形成，還能發揮節稅及順利傳承資產給下一代的功效，因此不動產在資產組合中的定位極為重要。事實上，從國內富裕層的資產構成來看，不動產佔比明顯高於存款、股票等金融資產，不動產可謂是「富裕層以實物資產為基礎的保險」。當然，不動產投資也伴隨著流動性低、管理繁瑣等課題，因此富裕層需與信賴的不動產公司及專業人士合作，審慎地進行物件篩選與運用。
與其他資產類別相比的不動產特徵
與股票、債券等資產類別相比，不動產在風險收益特性和功能上有其獨特之處。股票具有高成長性與高流動性，但價格波動大，短期波動風險較高。債券本金相對穩定，收益率也是事先固定的，但報酬水準較低，且不耐通脹。相比之下，不動產可定位為「價格波動不如股票劇烈，但能產生比債券更高收益的中間資產」。
從風險收益的角度來看，不動產屬於比股票低風險、中等報酬的資產。不動產價格不直接受企業業績或投資人情緒影響，短期腰斬以上的暴跌情況極為罕見。而且由於能定期獲得租金收入（收益型收益），整體報酬波動也較為緩和。相對地，雖然比債券有更大的價格波動風險，但相應的租金收益率（或若為不動產投資信託則為分配收益率）高於國債等安全資產。不動產投資者期待的收益率通常為年化數個百分點，由於日本長期利率長年維持在0%附近，與債券相比可獲得遠高的現金流收益率。例如J-REIT（不動產投資信託）的平均分配收益率維持在3至4%左右，與10年期公債利率的差距（殖利率利差）近年也在約4個百分點左右。這一利差比歐美主要城市更為豐厚，是日本不動產收益率在投資對象上相對具有吸引力的原因之一。在超低利率環境下，債券實質收益率有時甚至為負，因此對富裕層而言，不動產被視為附帶確實通脹對抗效果的收益型商品，作為繼股票、債券之後的第三支柱（甚至更高比重）而被納入組合。
在流動性與時間軸方面也存在差異。不動產的買賣需要時間和成本，因此流動性低於股票（可即時買賣）和債券（可在市場買賣）。但也正因此，以長期持有為前提，可以不必在意短期市場雜音，穩定獲取收益。富裕層因為有充裕的閒置資金，不一定重視快速變現，反而傾向以長期穩定資產的形式持有不動產。在整體組合中，視需要持有股票和投資信託等流動性資產，同時長期穩定持有不動產，以提升整體資產的穩定性。
此外，相關性與分散投資效果也不容忽視。一般而言，不動產價格和租金收入的動向並不完全與股市連動。雖然部分影響因素（如經濟成長和利率動向）相同，但不動產也受到地區供需和各自實物要因的影響而改變其價值。因此，在僅有股票和債券的組合中加入不動產，可以降低整體資產的價格波動風險，並期待提升夏普比率（單位風險報酬）。特別是富裕層需要將龐大的資產分散到各種類別以管理風險，不動產作為另類資產佔有重要地位。近年來對沖基金、私募股權、黃金、藝術品等也作為另類資產受到關注，但不動產在這些資產中穩定性與收益性的平衡相對良好，且實物資產帶來的安心感也是一大優點。例如黃金雖然可以對抗通脹，但不能產生收益；藝術品也只能期待增值。相比之下，不動產既可追求「租金收入＋增值收益」，因此對富裕層而言是攻守兼備的優質資產。
當然，不動產投資也有其弱點。最大的課題是前述的流動性低與管理負擔，難以像股票或債券那樣及時買賣或分批處置。而且每件物件的投資金額較大，容易形成集中投資，若不注意分散地區和用途，特定資產表現不佳時對整體組合的影響會較大。此外，地震、颱風等不動產特有的風險（物理損毀風險）也存在，雖然可以透過保險承擔，但仍需在投資決策時加以考量。基於這些特性，不動產通常與其他金融資產互補地共同持有。富裕層通常以股票、債券、現金存款、不動產及其他另類資產等多元方式持有資產，並根據市場情況進行再平衡，以實現長期的資產成長和保全。不動產投資在其中扮演著穩定收益與低相關性的組合穩定器的角色。
未來展望：總體經濟、人口結構與海外資金的影響
從總體經濟因素來看，未來幾年日本不動產市場宜保持謹慎樂觀的態度。整體經濟繼續緩慢成長，企業收益和就業環境也維持穩健。通脹率正逐漸接近日本銀行的目標水準，加上部分領域薪資也有所上升，適度通脹環境下的不動產需求預期將保持穩健。另一方面，貨幣政策轉向是最大的關注焦點。日本銀行自2024年起開始逐步探索退出超寬鬆政策的出口，超低利率時代似乎已看到終點。事實上，2024年7月已實施首次政策利率上調，此後市場利率也逐漸呈上升趨勢。2025年利率進一步上升的可能性不可否認，對不動產投資的收益性可能形成逆風。貸款利率上升是投資者收益率下降的因素，而全球利率水準的重新評估（上升）也會帶來不動產價格調整的壓力。但目前為止，投資者的心理和市場基本面仍保持穩定。根據日本不動產研究所（JREI）的投資者調查，回答「今後仍將積極進行不動產投資」的投資者超過9成，即使在金融環境變化的情況下，看好的態度仍得以維持。此外，預期收益率（投資者要求的收益率）在最近的調查中也沒有出現大幅上升，升息環境下對不動產收益率的影響似乎有限。這也佐證了投資者仍然看好日本不動產市場的穩定性和收益性。
從更長遠的視角來看，人口結構變化是一個無法迴避的課題。日本正面臨少子高齡化和人口減少的問題，對不動產的需求結構也產生重大影響。根據國立社會保障・人口問題研究所的未來推估，日本總世帶數預計在2030年前後達到約5,773萬世帶的峰值，此後將緩慢減少。此前的推估認為峰值在2023年，但由於單身世帶增加，峰值被略微推後。然而，預計2040年世帶數將比2020年減少約5%，長期來看住宅需求的絕對量很可能縮小。因此，不動產市場長期將面臨供需寬鬆的壓力。特別是在人口大幅減少的地方和郊區，將成為不動產價格的下行因素。另一方面，都市地區將持續推進緊湊城市化和都市再開發以適應少子高齡化社會，人口向便利性高的區域集中的趨勢將持續。高齡者和單身世帶的城市型住宅需求、應對新型工作方式（遠距工作等）的郊區需求等，需求結構的質變也將發生。在不動產投資方面，考量這些人口結構變化的選擇性投資將變得日益重要。由於富裕層以長期持有資產為前提，必須集中投資於未來需求仍能保持穩健的地區和用途（例如：都市核心的住宅、滿足高齡者需求的設施、再開發地區的商業物件等）。相反地，對於因人口減少而需求萎縮難以避免的地區的不動產，即使目前收益率較高，也需要審慎評估。
海外投資者的動向也是影響日本不動產市場的重要因素。過去數年，追求低利率和穩定市場環境的海外資金流入日本不動產市場，在酒店、辦公大樓、物流設施等方面大型投資接連不斷。然而，2023年下半年以後，隨著歐美利率上升和海外不動產市場停滯，海外投資者也出現了部分出售日本物件獲利了結的動向。事實上，有調查顯示2023年下半年海外投資者的日本國內不動產買賣時隔4年轉為淨賣出。日本銀行也在金融系統報告中指出「都心商業地出現局部性的偏高感，2023年下半年海外投資者時隔4年轉為淨賣出，出現了這樣的變化」。雖然出現了暫時性的調整，但進入2024年下半年，外資基金的大型交易再度接連出現，海外資金的投資額有時更新了歷史最高水準。背景因素包括：日圓貶值使日本資產顯得相對便宜、日本不動產收益率相對歐美較高、以及對日本市場穩定性（法制度和合約的穩定性、政治風險低）的信任。特別是對亞洲鄰近國家的富裕層和機構投資者而言，日本不動產被視為安全的投資目的地，從東京和大阪的大型辦公大樓到北海道倶知安的度假物件，外國買家在各類資產中的存在感日益增強。今後海外投資資金的動向仍需關注，但基本情境是「雖然隨著金融環境變化會有資金短期的進出，但中長期來看海外對日本不動產的需求仍然強勁」。雖然匯率走勢和海外經濟動向會讓短期的溫度有所變化，但日本市場的透明度和穩定性依然具有吸引力，大規模資本外流難以發生的結構也仍然存在。但如果全球不動產市況惡化或金融市場出現動盪，可能通過基金間接波及國內市場的風險也並非為零。對富裕層投資者而言，密切關注海外投資者的動向，注意市場過熱的跡象，也是重要的一環。
總體而言，日本不動產市場預計將走向「在緩慢的經濟成長和結構變化中保持穩定的同時，進一步優勝劣汰的市場」。從總體經濟的角度來看，雖然面臨利率上升的考驗，但若租金上漲和需求強度佔優，則大幅調整或可避免。對於人口減少這一長期課題，人口向都市集中和新需求創造的動向將持續尋求突破。從海外投資者的角度來看，日本市場預計將繼續是具吸引力的投資目的地。在此背景下，富裕層需要在自身的資產配置策略中適當維持和調整不動產的投資比例。以資產保全的堡壘與收益驅動引擎兩個面向，以長遠視野把握市場動向，乃是關鍵所在。
各地區重點動向
在富裕層的不動產投資中，投資哪個地區至關重要。即便是日本國內，不同地區的成長性和穩定性也存在差異，資產價值的未來展望並不一致。以下分別從「東京圈」「主要地方城市」「高級度假地」三個維度，概述各地區的動向與展望。
●東京圈（首都圈）：在富裕層的不動產投資中，首都圈、尤其是東京都心地區最受重視。東京23區，尤其是千代田、中央、港區等都心3區以及澀谷、新宿等區，以其極高的不動產價值維持和上漲預期而著稱。事實上，東京都心的高級住宅地區近年來富裕層的住宅需求仍然旺盛，品牌地段的公寓銷售價格在高位緩慢上升。在土地供給極為有限的情況下，各大開發商爭相取得用地，稀有性高的一線地段地價持續強勢，未來也被認為不易大幅下跌。東京作為日本經濟的中心，辦公室和商業需求也保持穩定。從租賃市場來看，都心辦公室空置率在新冠疫情期間一度上升，但此後呈下降趨勢，高品質大樓的需求底盤穩健。在基礎設施方面，多個再開發項目正在進行中，東京車站前常磐橋和虎之門・麻布台項目等超高層複合大樓即將竣工，城市的吸引力持續提升。2020年代後半段，線形中央新幹線通車（東京–名古屋間，※通車時間調整中）等重大項目也進入視野，東京圈的中長期發展潛力依然強勁。對富裕層而言，東京不動產是「資產價值堅實的安全資產」，即使收益率較低，也有以資產保全為目的持有的意義。實際上，東京一線物件的表面收益率約為3至4%，水準較低，但仍有買家願意購入，原因在於看準了包含未來增值收益和繼承時評估折扣效果在內的綜合性報酬。今後東京圈仍將是富裕層最重要的投資區域，尤其對都心高級住宅、市區商業大樓、整棟出租公寓等的偏好較強。
●主要地方城市（大阪・名古屋・福岡等）：東京以外的大都市圈富裕層的關注度也在提升。其中大阪有2025年大阪・關西萬博，以及此後預計2029年開業的綜合度假村（IR，含賭場）計劃等利多消息，受到國內外廣泛關注。大阪市內的不動產價格也呈上漲趨勢，商業地地價在2024年較上年上漲7.1%，在三大都市圈中表現最為強勁。儘管如此，物件價格水準仍低於東京，有聲音認為單身公寓的價格「幾乎是東京的一半」。看準這一價格差距的投資魅力，首都圈富裕層購買大阪物件的情況也在增加。若「東京太貴但大阪尚可接受」的評價持續吸引資金流入大阪，則大阪物件也有望因價格收斂而獲得資本利得。萬博帶來的經濟效益和IR開業引發的觀光客增加，預計將刺激大阪圈的不動產需求，從辦公室、酒店、商業設施到住宅均有廣泛波及效果。名古屋以汽車產業為核心，擁有穩健的經濟基礎，隨著線形中央新幹線通車預期，關注度也在上升。名古屋圈商業地價已呈現年增7%以上的漲幅（2024年），作為三大都市圈之一，穩健成長的態勢將持續。福岡是政令市中人口增加率頂尖的城市，年輕人口流入多，是一個前景看好的市場。福岡市人口約165萬人（2025年時點），推估人口增加趨勢將持續至2040年前後，住宅需求旺盛。在地價上漲率方面，福岡市在地方城市中名列前茅，商業地和住宅地均呈現穩健漲幅。福岡鄰近亞洲，國際航線也很充實，海外投資者的關注也在持續升溫。此外，札幌和仙台等地方中樞城市也有一定的需求預期，特別是札幌因2030年北海道新幹線延伸開業帶來的交通提升和觀光需求增加，有較多利多因素。不過，地方城市與東京相比市場規模較小，流動性也較差，因此作為富裕層的投資對象，需要審慎篩選。基本上，人口增加或維持且擁有堅實經濟基礎的城市（大阪・名古屋・福岡等）是主要的投資候選，其他地方城市則需要精細審查各物件的魅力（再開發項目的有無、地點的獨特性等）再行考量。
●高級度假・觀光地：富裕層也對兼顧自用的國內外度假不動產表現出興趣。在日本國內，近年來以北海道倶知安為首，在全球評價日益提升的度假地日益受到關注。倶知安以優質的乾粉雪而著名，以澳洲和亞洲富裕層為中心掀起了不動產投資熱潮，在過去15年左右地價大幅上漲。其影響也波及周邊「第二個倶知安」地區。例如，北海道富良野市北之峰町在2024年的住宅地公示地價上漲率較上年增加31.3%，名列全國第一。作為繼倶知安之後受到矚目的滑雪度假地，加之日圓貶值帶動的海外需求，投資資金大量湧入。富良野和倶知安的酒店・公寓式酒店建設接連不斷，國內外有意購買別墅的人士和投資者相繼前往尋找物件。當地不動產業者表示，「日圓貶值使海外視角下的價格更顯優惠」也是需求擴大的原因之一，外國住宿客數已增至10年前的4.2倍，預計今後高漲幅將持續。北海道高級度假地雖呈現某種泡沫式的熱絡，但對富裕層而言是具有吸引力的投資・持有區域。
其他如輕井澤（長野縣）和箱根・熱海（神奈川・靜岡縣）等，一直以來受到國內富裕層青睞的避暑地・溫泉地也依然人氣不減。別墅需求根深蒂固，新冠疫情後隨著遠距工作的普及，在城市近郊度假地長期居住的富裕層增加，部分地區不動產價格出現上漲。輕井澤町的別墅地價格也呈現上漲趨勢，交易也趨於活絡。沖繩的度假物件也受到矚目，恩納村和宮古島等地高級公寓式酒店開發持續推進，國內外富裕層購買的情況不在少數。觀光客回復和入境旅客增加帶來順風，透過度假租賃和民宿運用獲取收益的可能性也較大，作為投資對象的吸引力正在提升。
高級度假物件的價格走勢與都市地區不同，容易受到景氣和外國旅客動向的影響，但對富裕層而言是兼具持有資產樂趣與投資收益的獨特選擇。既可自用同時期待資產價值上升，也可出租獲取收益，靈活運用。但流動性有限，市場參與者也受限，因此需要將退出策略納入視野，審慎判斷。儘管如此，日本度假地的國際評價正在提升，倶知安的成功就是最佳例證。預計今後以北海道為中心，來自全球富裕層的需求將持續，對富裕層投資者而言，高級度假地是值得考量為組合增添色彩的資產。
綜上，從各地區角度來看，富裕層的不動產投資基本策略是「以東京為核心，同時兼顧有潛力的地方中樞城市和度假地」。以東京圈為不動產價值的根基重點持有，在此基礎上適時加入大阪、名古屋等具成長空間的城市物件，再有餘力的話以度假物件追求附加價值——這種多層次的地區分散，是鞏固富裕層資產組合的有效方式。密切關注各地區的經濟動向、開發計劃和基礎設施建設情況，做出最佳投資判斷，是十分重要的。
結語
從資產配置的觀點來看，不動產投資對日本的富裕層而言，仍是不可或缺的支柱。國內不動產市場在目前保持穩健的同時，面臨著利率上升和人口結構變化等課題，但富裕層將基於多年的經驗與知識，妥善應對，持續守護並增值資產。不動產兼具實物資產固有的穩定性和收益力，提供其他資產類別所不具備的魅力。然而，另一方面也需要關注市場環境的變化和個別風險，不可過度自信，徹底落實地區・物件的甄選與分散投資的態度是不可或缺的。參考可信賴的公開數據和專業人士的見解，以正確且合乎邏輯的判斷進行資產運用，至關重要。不動產投資在富裕層資產管理中的定位，今後仍將以資產保全與成長兩個車輪的形式保持其重要性，並隨著國內市場動向持續進化。
