2025年的不動產市場，一方面部分媒體低語著「泡沫崩潰前夜」，另一方面都心地區的塔式大廈卻以高價交易，看似矛盾的情況持續著。這暗示著不動產價格正處於兩極化這個巨大結構變化的漩渦之中。換句話說，價值持續上升的不動產與無法避免下跌的不動產之間的差距，正變得前所未有地鮮明。
在這樣的時代，「我所持有的不動產資產價值，將來是否能夠維持呢」、「從現在開始購買自住或投資用不動產的話，應該以什麼為基準來選擇呢」等切身的不安與疑問，相信不少人都有。不動產不僅是單純的「住所」，同時也是支撐各位人生規劃的重要「資產」。如何守護並培育其價值。現在強烈需要這樣的指南針。
在本文中，作為INA&Associates株式會社，每日為眾多高資產客戶進行資產諮詢的我，將從專業視角解明這個兩極化時代的本質。並且為了讓各位能夠做出未來不會後悔的不動產選擇，將毫無保留地解說具體的「判斷標準」。
為何現在不動產價格的「兩極化」正在加速
不動產價格的兩極化，絕非突發性產生的現象。多個社會性、經濟性要因複雜交織，作為結構性變化顯現出來。在此深入探討其背景中的3個主要要因。
從數據看價格動向：兩極化的實態
首先，從客觀數據掌握市場的實態非常重要。國土交通省公布的「不動產價格指數」，以2010年的平均價格為100，是測量市場溫度感的高可靠性指標。觀察最新數據，全國住宅綜合指數從2013年左右開始一貫保持上升趨勢，但詳細分析其內容，兩極化的樣貌便清晰浮現。
特別顯著的是公寓價格的飆漲。首都圈的公寓價格與其他地區或獨棟住宅相比，呈現突出的成長率，牽引著整體市場。另一方面，地方圈的住宅地價，除了部分中心城市外，長期以來持續橫盤或下跌趨勢。這表示需求集中於利便性高的都市部不動產，與其他不動產之間產生了巨大的價格差距。
促進兩極化的3個要因
1. 金融政策的轉換：向有利率世界的移行
2024年3月，日本銀行時隔約17年解除負利率政策，將金融政策轉向正常化。這意味著我們的經濟回歸到「有利率的世界」。這個變化從兩個面向影響不動產市場。
其一是住宅貸款利率的上升。利率上升的話，借款金額的還款負擔會增加，因此可能導致購買意願減退。特別是對於預算有限制的階層來說，可購買物件的選擇變窄，或是決定放棄購買的案例也會增加。
其二是投資資金流向的變化。利率上升的話，至今流向不動產投資的資金，有一部分可能會轉向風險較低的存款或債券。因此，不動產市場整體預計將緩慢地轉向買方市場。
然而，重要的是，這個影響並非一致。擁有資金實力的高資產階層和海外投資者較不受利率上升的影響，反而從資產防衛的觀點出發，可能會加速對價值不易損毀的都心一級地段等優良不動產的投資。結果，由於購買階層受到限定，「被購買的物件」與「不被購買的物件」的篩選將更加嚴格地進行。
2. 人口動態的變化：被選擇的街區、衰退的街區
日本的總人口已進入減少階段，但其內容因地區而有很大差異。東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的人口流入仍在持續，特別是都心部的人口集中正在加速。在人群聚集的地方，住宅需求持續超過供給，因此價格難以下跌。
另一方面，在人口減少嚴重的地方，空屋增加已成為社會問題。在需求萎縮的地區，持有不動產本身就成為風險，價格下跌壓力今後將更加增強。如此，人口動態是決定不動產需求濃淡的最根本要因，是預測長期資產價值不可或缺的視角。
3. 建築成本的飆漲與品質要求
近年來，建設業界資材價格飆漲、嚴重的人手不足持續，新建物件的建築成本持續上升。因此，新建物件的價格居高不下，對許多消費者來說正成為難以企及的存在。
這種情況帶來了將消費者目光轉向相對價格較低的中古市場的效果。然而，並非中古就什麼都好。消費者開始以更嚴格的眼光評價物件的品質。不僅是耐震性和隔熱性等基本性能，管理狀態的好壞、是否進行了符合時代的翻新等，都受到嚴格檢視。
結果，進行適當維護管理、品質高的中古物件在市場上受到高度評價，反之則找不到買家，被迫降價。建築物的品質作為左右價格的重要因素，其重要性正在增加。
判斷「價值上升的不動產」與「價值下跌的不動產」的5個標準
那麼，在這個兩極化時代，我們應該以什麼為基準來判斷不動產的資產價值呢？在此介紹我經常向客戶傳達的5個普遍判斷標準。
1. 解讀「街區的未來性」
不動產的價值與該「街區」的價值不可分割。不僅是眼前的便利性，該街區將來如何發展，或是否有衰退的可能性，這種解讀視角不可或缺。
值得注意的是都市更新計畫的有無。車站前的大規模都市更新或新商業設施的開業，是提升街區魅力、促進人口流入的引爆劑。此外，交通基礎設施的延伸或新車站的開業，也是飛躍性提升便利性、推升資產價值的重要要因。再者，行政服務，特別是育兒支援制度的充實程度、優質醫療機構的存在，對於吸引家庭階層、增加地區定居人口發揮著重要作用。
2. 「土地的價值」才是不變的基礎
建築物會隨著年限而價值減少，但土地的價值，如果具備優良的立地條件，便具有容易跨越時代維持的特性。特別是在地價穩定地區的獨棟住宅，即使建築物價值接近零，土地的價值也能支撐整體資產。
評價土地價值的重要因素是地形（是整形地還是不整形地）、接道狀況（道路寬度和接面狀況）、以及用途地域。例如，同樣面積的土地，間口寬、前方道路寬的整形地，重建或出售容易，資產價值被高度評價。判斷將來價值不易損毀的「土地力量」，是不動產選擇的要訣。
3. 「管理狀態」決定公寓的壽命
公寓的資產價值，濃縮在「買管理」這句格言中。無論立地多好、等級多高的公寓，如果管理狀態不佳，其價值會隨時間流失。
需檢查的最重要項目是長期修繕計畫和修繕準備金。確認是否按計畫實施大規模修繕，以及為此所需的資金是否充分積累是必須的。管理委員會運作良好、住戶意識高的公寓，建築物得到適當維護，公共空間也保持清潔，因此即使屋齡增加也能維持高資產價值。看房時，不僅要注意房間內部，也應該注意大廳和垃圾放置場等公共區域的狀態。
4. 「住宅性能」這個新的價值基準
隨著人們的生活和價值觀變化，對住宅要求的性能也在進化。特別是耐震性、隔熱性、節能性能等基本住宅性能，已不再是附加價值，而是正成為維持資產價值的必要條件。
例如，符合國家標準的「長期優良住宅」和實現能源收支為零以下的「ZEH（零耗能住宅）」規格住宅，不僅能獲得稅制優惠措施，還能實現光熱費的削減和舒適的室內環境。這些高性能住宅，將來在出售或出租時，也能成為與其他物件明確的差異化因素，提高競爭力。
5. 對「災害風險」的準備
日本始終與地震和水災等自然災害風險相伴。在考慮不動產資產價值時，這個安全性的視角今後將越來越重要。
確認災害地圖上是否包含在淹水預想區域或土石流警戒區域內，是最基本的步驟。此外，地盤的堅固性、萬一時的避難路線確保、地區的防災體制等也值得評價。能夠安全安心地生活這個根本價值，可說是無可取代的資產。
公寓 vs 獨棟住宅 資產性的比較
| 比較項目 | 公寓 | 獨棟住宅 |
|---|---|---|
| 價值的來源 | 立地、管理、公共區域 | 土地、立地、個別性 |
| 價格變動風險 | 容易受整體市場動向影響 | 由土地評價支撐較為穩定 |
| 流動性（易售性） | 規格化易於比較檢討 | 個別性強，評價容易分歧 |
| 維護管理成本 | 管理費・修繕準備金（計畫性） | 自行管理（突發支出風險） |
| 自由度 | 有規約限制 | 高（翻修、重建） |
從高資產階層的投資策略學習守護資產的防衛術
我們INA&Associates以高資產階層為主要客戶，他們不將不動產視為單純的投機對象，而是作為長期資產形成的核心，極其策略性地建構投資組合。其思考方法中，包含許多在兩極化時代生存的提示。
投資組合思維的重要性
高資產階層避免將資產集中在單一不動產。例如，都心的收益型公寓和郊外的家庭型獨棟住宅，或是海外的度假物件等，透過分散地區和物件種類，來對沖特定市場的變動風險。這不外乎是不將所有雞蛋放在同一個籃子裡的投資基本原則。俯瞰自身整體資產，意識到平衡的投資組合，是穩定資產形成的第一步。
「現金流」與「資產價值」的平衡
不動產投資的收益有租金收入等「所得收益」和出售獲利的「資本收益」兩種。高資產階層始終意識到這兩者的平衡。用能產生穩定現金流的收益物件確保日常收益，同時用預期未來增值的都心一級地段等追求資產價值本身的增大。這種雙管齊下的策略，是滾雪球式增加資產的原動力。
資訊收集與專家網絡
高資產階層最重視的資產之一，是高品質的資訊和值得信賴的人脈。他們不僅是公開發表的資訊，還透過獨自的網絡，迅速掌握尚未公開的資訊，活用於投資判斷。而且，為了判斷這些資訊的真偽和價值，與我們這樣的不動產專業人士，以及稅務師、律師等專家建立緊密關係。正因為是變化劇烈的時代，將值得信賴的專家作為夥伴，能大幅提高成功的機率。
總結
在本文中，解說了2025年不動產市場「兩極化」的本質，以及在其中守護資產價值的判斷標準。
不動產價格的兩極化，不是單純的價格差異，而是意味著價值本身被篩選的時代來臨。捕捉人口動態和金融政策等宏觀變化的浪潮，從微觀視角判斷個別不動產所擁有的潛力。擁有這兩種視座，對於今後的不動產選擇不可或缺。
而且，最重要的是，不被眼前的價格或收益率迷惑，以長期視角面對資產。本日介紹的5個判斷標準（街區的未來性、土地的價值、管理狀態、住宅性能、災害風險），應該能成為其普遍的指針。
變化的時代，既是風險也是新的機會。透過確實的知識和值得信賴的夥伴，進行策略性的資產形成，各位的未來將更加豐富而確實。
INA&Associates株式會社，真誠地貼近每一位客戶的狀況和目標，提供量身訂做的不動產策略。關於資產價值的諮詢、投資組合的檢視等，任何事情都請隨時洽詢。衷心期待各位的聯繫。
常見問題（Q&A）
Q: 利率上升的話，不動產價格真的會下跌嗎？
A: 短期來看，住宅貸款利率的上升會冷卻購買意願，可能成為價格調整的壓力。然而，在都心部或需求根深蒂固的人氣地區，由於擁有資金實力的購買階層和海外投資者的需求穩固，其影響被認為是有限的。重要的是，不是只看利率動向這一個要素，而是綜合判斷該地區的供需平衡和未來性。
Q: 地方的不動產已經沒有價值了嗎？
A: 並非所有地方不動產的價值都會同等下跌。即使是地方，該地區的核心城市車站周邊、豐富的自然環境、或是作為國際觀光地的魅力等，存在獨特需求的地方是有的。不應該以籠統的「地方」來判斷，而是分析個別具體地區的潛力很重要。
Q: 購買中古物件時最重要的注意事項是什麼？
A: 最重要的是「建築物的物理狀態」和「管理歷史」兩點。特別是公寓的情況，過去的大規模修繕是否按計畫進行，以及今後的修繕計畫和所需的準備金是否充分確保，務必透過管理委員會的會議記錄和長期修繕計畫書確認。獨棟住宅的情況，強烈建議由專家進行建築檢查（建築狀況調查），事前掌握結構上的問題或漏水有無等。
Q: 為了維持資產價值，從現在開始能做什麼？
A: 首先建議對您所持有的不動產進行「健康檢查」。在當前市場以何種程度的價格交易（評估價格）、出租時的預估租金、以及如果是公寓的話管理狀態等，從客觀掌握開始。在此基礎上，如果發現問題，可檢討翻修或積極參與管理委員會活動等對策。正確掌握現狀，是打出適當下一步的第一步。
