竣工檢查證是建築物完工後通過完工檢查的證明文件，用以證明依建築基準法規定的建築物符合法令規定。例如，完工前若未取得「建築許可證」便不得動工，完工後接受完工檢查並合格後，即可獲發「竣工檢查證」。建築基準法（第7條等）規定須於工程完工後4日內申請完工檢查，竣工檢查證從一開始便預設應予取得。近年來，申辦房屋貸款時須繳交竣工檢查證，幾乎所有新建住宅均已取得。
竣工檢查證的定義與法律背景
竣工檢查證是依建築確認申請，於工程完工後接受完工檢查並合格時所核發的證明書。建築基準法規定「須接受完工檢查」，並明定檢查合格後應核發竣工檢查證。竣工檢查證的目的在於證明符合法令規定，藉此保障建築物的安全性與品質。過去即便沒有竣工檢查證也可辦理登記與融資，業主的意識較為薄弱，但現今房屋貸款等均需提供，完工檢查率已提升至90%以上。
為何存在沒有竣工檢查證的物件
過去曾有一段竣工檢查證取得率極低的時期。根據國土交通省資料，平成10年（1998年）前後的完工檢查率僅約40%。在昭和時代及平成初期建造的住宅中，雖有辦理建築確認申請，但完工後未接受完工檢查便直接使用的物件非常多。
從各時期完工檢查率的變遷來看：
- 昭和60年（1985年）前後：約12%
- 平成10年（1998年）前後：約40%
- 平成15年（2003年）前後：約70%
- 現在（令和5年前後）：約95%以上
2003年國土交通省對金融機構發出通達，要求「在對新建建築物提供融資時，應透過活用竣工檢查證等方式，留意融資對象物件是否遵守建築基準相關規定」，使竣工檢查證取得的重要性獲得認識，取得率大幅提升。
綜合其他因素，不存在竣工檢查證的物件，主要有以下幾種情況：
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屋齡較舊的住宅：在昭和至平成初期建造的住宅中，當時對檢查的認知度低，有許多物件未接受完工檢查便直接使用。例如平成10年（1998年）完工的建築物，完工檢查率約為38%，更早期則更低。近年建造的物件幾乎均已取得竣工檢查證，但屋齡超過20年的中古物件，沒有竣工檢查證的情況較為常見。
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不需申請確認的建築物（4號建築物等）：基地面積在一定規模以下的倉庫或小型住宅等，依法屬於「4號建築物」者，可免除建築確認申請與完工檢查，本來就不會核發竣工檢查證。此類建築物完工後即可立即使用，因此不在竣工檢查證的取得對象之列。
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未申請・違法建築：未辦理建築確認申請便動工的物件，或進行與確認圖說不符的增改建時，即違反法令規定，無法接受完工檢查。若故意省略相關程序擅自建造，便不會核發竣工檢查證，並可能構成違法建築物。
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竣工檢查證遺失：原本已取得，但因文件遺失而手邊沒有的情況也存在。若屬遺失，由於市區町村的建築台帳保有相關記錄，可取得「台帳記載事項證明書」作為替代。若台帳亦無記錄，則判定為建築當時未曾進行檢查。
沒有竣工檢查證的物件之主要風險
沒有竣工檢查證的物件，存在以下風險：
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融資（房屋貸款）的限制：許多金融機構在申請房屋貸款時，會要求繳交竣工檢查證。2003年國土交通省已發出通達，要求對無竣工檢查證的建築物謹慎提供融資，時至今日，貸款審查仍須提供竣工檢查證。若無竣工檢查證，房屋貸款審查可能無法通過，購屋資金籌措將面臨困難。
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違法建築的疑慮：若無竣工檢查證，便無法證明該建築物在建造當時符合法令規定。因此購買者與銀行會擔憂「是否為違法建築物」。特別是法令遵循意識較高的企業或融資審查部門，往往傾向避免處理無竣工檢查證的物件。
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出售・資產價值下降：沒有竣工檢查證的物件較難出售，許多情況下若非低於行情便難以成交。竣工檢查證的有無對潛在買家的反應影響甚大，若無竣工檢查證，買家會望而卻步，在價格談判中被要求讓價的風險也隨之提高。
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增改建・重建的限制：沒有竣工檢查證的建築物無法證明符合法令規定，因此在進行增建或用途變更等追加工事時，可能無法獲得主管機關受理確認申請。此外，重建時若有不符合現行基準的部分，將被判定為既存不適格，可能須進行新的確認手續及調查。特別是可能面臨「重建限制」，或被要求進行制震耐震等補強的風險。
融資方面的影響
竣工檢查證的有無直接影響房屋貸款審查。如前所述，大多數銀行在申請時均要求繳交竣工檢查證，若無法提供，審查很可能無法通過。例如Flat 35等公共貸款，通常也須提供適合證明書，無竣工檢查證的物件便無法申請。地區信用合作社或地方銀行有時會以建築物的耐震診斷或適合調查報告書為條件，研議是否提供融資，但一般而言，沒有竣工檢查證便無法辦理房屋貸款已成常識。因此需要考慮以自有資金購買，或改以中古屋翻修貸款等其他商品替代。
沒有竣工檢查證的物件之優點
沒有竣工檢查證的物件，主要在價格方面具有優點。無竣工檢查證的物件在市場上競爭者少，出售時買家也有限，因此往往以低於行情的價格成交。對購買者而言，這成為議價的空間，有機會以較低的價格購入。此外，屋齡較舊的物件有時具有歷史風情或優越的地段條件，也是以實惠價格購入翻修物件的好機會。當然，在做出判斷前，仍須充分考量後述的風險與對策。
購買沒有竣工檢查證的物件時的對策
購買沒有竣工檢查證的物件時，以下對策至關重要：
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由建築師進行現況調查：委託可信賴的建築師詳細調查建築物的狀況。評估耐震性、是否有違法之處及修繕必要性等，並以「建物現況調查報告書」等形式彙整。藉此可獲得未來補強工程費用及法令適合性的判斷依據。
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行政諮詢・確認手續：事先向市區町村建築指導課諮詢並確認情況。若竣工檢查證遺失，可至區公所取得建築台帳記載事項證明書，確認核發記錄。即便檢查本身未曾實施，若推定建築物符合法令規定，可依建築基準法第12條第5項報告或國交省指引，進行適合狀況調查。將調查結果作為確認文件的替代資料提交，有助於推進增改建或融資審查。
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重新取得或取得替代文件：若竣工檢查證已核發但遭遺失，前述「台帳記載事項證明書」即為正式的替代證明。由於竣工檢查證本身依法無法補發，可改以適合調查報告書或建築師製作的復原圖面等加以替代。
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融資條件諮詢：與銀行協商，請其研議附條件融資。視情況，部分金融機構即便無竣工檢查證，也會考慮以提交耐震診斷書或調查報告書為條件通過審查。特別是當地信用合作社或Flat 35（住宅金融支援機構）等，有時對中古物件會採取較為彈性的應對方式。
總結
竣工檢查證是證明建築物符合建築基準法的重要文件，但特別是屋齡較舊的物件，沒有竣工檢查證的情況並不少見。沒有竣工檢查證的物件，存在房屋貸款審查難以通過、未來增改建或用途變更受到限制、出售時價值下降等風險。
另一方面，沒有竣工檢查證的物件有機會以低於行情的價格購入，對資金充裕者或以投資為目的的購買者而言，有時也是具有吸引力的選擇。
購買沒有竣工檢查證的物件時，實施建築師現況調查、取得建築基準法適合狀況調查報告書等，採取降低風險的對策至關重要。關於融資，建議事先與金融機構協商，探討以提交調查報告書或耐震診斷書為條件辦理房屋貸款的可能性。
竣工檢查證的有無是購買物件時的重要確認事項之一。希望各位參考本文資訊，在挑選及決定購買物件時，正確理解竣工檢查證相關知識並採取適當對策，從而安心推進不動產購買程序。
