La inversión en apartamentos se considera de menor riesgo en comparación con el FX o la inversión en acciones, pero los casos de fracaso no son pocos. La mayor parte de los fracasos surge de la falta de conocimiento previo y la laxitud en la selección del inmueble. Este artículo analiza estructuralmente las causas del fracaso y explica los puntos que elevan la calidad de las decisiones de inversión.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en apartamentos?
En primer lugar, como premisa, repasemos por qué la inversión en apartamentos es respaldada.
Menor riesgo que las inversiones financieras
A diferencia de las acciones o el FX, no existe el riesgo de que el valor del inmueble caiga por completo a cero. La posibilidad de perder el principal es baja y, mientras no se venda, permanece como activo. Además, si se delega a una empresa administradora, también es posible operarlo como actividad secundaria, y puede aprovecharse como alternativa a la pensión de jubilación o como medida frente al impuesto de sucesiones.
Ingresos estables por alquiler
Mientras haya inquilinos, se generan ingresos mensuales por alquiler. Aprovechando el financiamiento bancario, es posible adquirir inmuebles superiores al capital propio y también puede esperarse un efecto de apalancamiento.
Principales causas de fracaso en la inversión en apartamentos
Caída de la ocupación por cambios en el entorno
La demanda que depende de universidades, empresas o establecimientos comerciales puede desplomarse de golpe ante el traslado o cierre de los mismos. Es importante verificar de antemano el grado de diversificación de la demanda.
Aparición excesiva de gastos de reparación
En apartamentos de segunda mano hay inmuebles en los que no se ha cobrado el fondo de reserva para reparaciones, y existen casos en que de forma repentina surge una carga de 200.000 a 500.000 yenes. Los inmuebles de subasta no cuentan con garantía por vicios ocultos, por lo que conllevan un alto riesgo para principiantes. Es indispensable comprender de antemano el método de gestión del fondo de reserva para reparaciones.
Puntos de atención en la inversión en apartamentos
Evite los inmuebles con precio excesivo
Cuanto mayor sea el precio de compra, mayor será la cuota de devolución y más se presionará el flujo de caja. También existe el riesgo de quedar con deuda superior al valor del inmueble en el momento de la venta. Resulta eficaz juzgar el precio adecuado utilizando la rentabilidad NOI.
No se deje llevar por los discursos de venta
Frases como «tiene efecto de ahorro fiscal» o «inmueble disponible solo ahora» son expresiones genéricas aplicables a cualquier inmueble. El efecto de ahorro fiscal también se produce en inmuebles con incidentes o vacíos. Es importante juzgar la rentabilidad esencial mediante el NOI o la rentabilidad real.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
- P. ¿Qué es menos propenso a fracasar, una habitación individual o la compra de un edificio entero?
- R. La habitación individual puede iniciarse con poco capital y el riesgo también es limitado, pero la escala de ingresos también es reducida. La compra de un edificio entero ofrece ventajas de escala, pero los costes de gestión integrada y los gastos de reparación también son mayores. Elija de acuerdo con su capital propio y su capacidad de gestión.
- P. ¿Es eficaz la inversión en apartamentos con fines de ahorro fiscal?
- R. El efecto de ahorro fiscal es, en lo esencial, un mecanismo que compensa el flujo de caja negativo mediante deducciones fiscales. Confundir la formación de patrimonio a largo plazo con el ahorro fiscal lleva al fracaso.
- P. ¿Qué medidas tomar si baja la tasa de ocupación?
- R. Son eficaces aumentar el atractivo mediante reformas, ajustar el alquiler a un nivel adecuado y cambiar de empresa administradora. Si la causa es la dependencia del entorno, también debe considerarse una decisión temprana de venta.
- P. ¿Qué características tienen las personas adecuadas para invertir en apartamentos?
- R. Es adecuado para quienes buscan ingresos estables con perspectiva de largo plazo, quienes desean utilizar el inmobiliario como actividad secundaria y quienes están considerando medidas sucesorias. Si se esperan plusvalías a corto plazo, otros medios son más apropiados.
