MaaS transforma los precios inmobiliarios | Cambios estructurales en la formación de precios y estrategias de inversión por la revolución del transporte

MaaS (Mobility as a Service) es un servicio que integra todos los medios de transporte en una única plataforma, mejorando drásticamente la conveniencia del desplazamiento. Los precios inmobiliarios han estado fuertemente influenciados por la "distancia a la estación" y el "estado de la infraestructura de transporte", pero la expansión del MaaS tiene el potencial de cambiar el mecanismo mismo de formación de precios inmobiliarios. En este artículo, analizamos el funcionamiento del MaaS y casos avanzados tanto en el extranjero como en Japón, y examinamos el impacto en el mercado inmobiliario desde la perspectiva de inversores y profesionales.

¿Qué es MaaS? Comprendiendo la esencia de la revolución de la movilidad

MaaS es la abreviatura de "Mobility as a Service", un servicio que utiliza las TIC para llevar el transporte a la nube y mejorar la conveniencia del desplazamiento. Se refiere a un sistema que permite buscar, reservar y pagar todos los medios de transporte, como transporte público, taxis, carsharing y bicicletas compartidas, a través de una única aplicación.

Tradicionalmente, para desplazarse sin vehículo propio era necesario acceder individualmente a cada medio de transporte. Con MaaS, simplemente ingresando el destino se propone la ruta de desplazamiento óptima, permitiendo utilizar múltiples medios de transporte de manera fluida.

La esencia del MaaS no es simplemente la eficiencia del desplazamiento. Su papel como infraestructura que sustenta el desarrollo urbano y la base de vida ha sido reconocido, lo que ha aumentado la atención del sector inmobiliario. La prueba de ello es que importantes operadores inmobiliarios como Mitsui Fudosan han iniciado experimentos piloto de "inmobiliaria × MaaS".

¿Por qué la conveniencia del transporte determina los precios inmobiliarios?

Los precios inmobiliarios se determinan por tres factores de formación de precios: "factores generales", "factores regionales" y "factores individuales". La conveniencia del transporte corresponde a los factores regionales e individuales, y es especialmente uno de los indicadores más importantes para inmuebles residenciales.

Datos de correlación entre distancia a la estación y precio

Según la "Información de precios de transacciones inmobiliarias" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, los apartamentos de segunda mano (3LDK) en Tokio que están a 1-5 minutos a pie de la estación tienen un precio de transacción promedio aproximadamente 2 millones de yenes más alto que los que están a 6-10 minutos. El hecho de que esta diferencia de precio exista a pesar de que casi no hay diferencia en el área indica que el mercado prioriza "cercanía a la estación sobre amplitud".

Se observa una tendencia similar en viviendas unifamiliares. En una evaluación basada en 10 minutos a pie, la diferencia de solo 1 minuto entre 5 y 6 minutos desde la estación puede generar una diferencia de precio de aproximadamente 2 millones de yenes, y una diferencia de 10 minutos puede resultar en una diferencia de precio de hasta 10 millones de yenes.

Razones estructurales por las que las empresas inmobiliarias ferroviarias se convirtieron en grandes corporaciones

La alta demanda de propiedades cercanas a estaciones está directamente relacionada con la razón por la cual las empresas inmobiliarias ferroviarias se han convertido en grandes corporaciones del sector. Tokyu Fudosan, Odakyu Electric Railway, Keikyu Real Estate, Hankyu Hanshin Properties y Keihan Railway Real Estate, entre otras subsidiarias de compañías ferroviarias, han desarrollado negocios inmobiliarios y han capturado una gran cuota de mercado en el desarrollo y venta de terrenos alrededor de las estaciones.

El modelo de negocio de desarrollar la infraestructura de estaciones a través del negocio ferroviario y vender los terrenos circundantes como bienes inmuebles demuestra que la conveniencia del transporte y el valor inmobiliario son inseparables.

¿Cómo cambiará MaaS el mecanismo de formación de precios inmobiliarios?

Hay principalmente tres vías por las cuales la expansión del MaaS afecta los precios inmobiliarios. Al cambiar la definición de "ubicación" a través de la conveniencia del desplazamiento, las premisas tradicionales de formación de precios podrían desmoronarse.

1. Reevaluación del valor inmobiliario en suburbios y regiones

Si el MaaS se generaliza, los servicios de movilidad de tarifa plana facilitarán el desplazamiento incluso desde lugares alejados de las estaciones. En "Whim" de Finlandia, con planes mensuales se puede utilizar transporte público, taxis y bicicletas compartidas, reduciendo la necesidad de vivir cerca de una estación.

Si la conveniencia del desplazamiento deja de ser una restricción en la elección de vivienda, se espera que aumente la demanda de propiedades suburbanas y se reduzca la brecha de precios entre el centro y los suburbios. Para los inversores, esto significa que se amplían las oportunidades de inversión en áreas suburbanas.

2. Potencial de aumento del valor del suelo a lo largo de carreteras principales

Las propiedades a lo largo de carreteras principales han tenido precios del suelo contenidos debido al impacto de la congestión, el ruido y los gases de escape. Si la tasa de uso de vehículos privados disminuye con la expansión del MaaS, estas cargas ambientales se reducirán y se puede esperar un aumento en el valor del suelo. En Finlandia, la resolución de problemas ambientales también es uno de los objetivos de la implementación práctica del MaaS.

3. Un nuevo modelo de ingresos: inmuebles con servicios de movilidad incluidos

Mitsui Fudosan realizó experimentos piloto de MaaS que integran autobuses, taxis y bicicletas compartidas para residentes de apartamentos en Kashiwa-no-ha, Chiba, y Nihonbashi, Tokio. Distribuyeron una aplicación exclusiva a 30 residentes, proporcionando 3,000 yenes en taxis, 72 horas de carsharing, y uso ilimitado de autobuses y bicicletas compartidas.

Al incorporar servicios de movilidad a los inmuebles, se logra simultáneamente aumentar el valor añadido de las propiedades y asegurar nuevas fuentes de ingresos. Esto también merece atención como estrategia de diferenciación en la gestión de alquileres.

Implicaciones para el mercado inmobiliario a partir de casos de países avanzados en MaaS

Los casos de MaaS en varios países del mundo proporcionan datos de referencia importantes para predecir el impacto en el mercado inmobiliario.

Finlandia "Whim": Primera implementación práctica de MaaS en el mundo

"Whim", implementado en Helsinki en 2017, fue lanzado por MaaS Global con el apoyo del Ministerio de Transporte y Comunicaciones. Su objetivo es resolver problemas como la congestión urbana, la contaminación ambiental por gases de escape y la garantía de medios de transporte para personas mayores. Ofrece múltiples planes de tarifas según el uso y permite completar todo desde transporte público hasta taxis y bicicletas compartidas en una sola aplicación.

Estados Unidos "Uber": Implementación social del viaje compartido

Uber es un servicio donde personas comunes con licencia de conducir usan sus vehículos privados como taxis, disponible a aproximadamente la mitad del precio de un taxi. La calidad se garantiza mediante un sistema de evaluación de conductores.

Alemania "moovel" y China "Didi Chuxing"

El moovel de Alemania superó los 5 millones de usuarios en 2018, estableciéndose como una plataforma de optimización del transporte urbano. Didi Chuxing de China maneja reservas, solicitudes y pagos de manera integrada, y ha construido un sistema que permite elegir entre 5 niveles de vehículos.

Tendencias de "Inmobiliaria × MaaS" en Japón: Puntos que los inversores deben vigilar

En Japón, la introducción del MaaS liderada por operadores inmobiliarios está avanzando. Organizamos los principales movimientos que afectan las decisiones de inversión.

• Mitsui Fudosan: Promueve conceptos de movilidad en Kashiwa-no-ha, Nihonbashi, etc. Diseña paquetes de servicios óptimos por propiedad y región, con el objetivo de expandir MaaS incluyendo no solo viviendas sino también instalaciones comerciales y oficinas
• Tokyu Fudosan: Realizó experimentos piloto de MaaS en colaboración con 7 empresas para construir un caso modelo de ciudad inteligente en el área de Takeshiba, Tokio
• Keikyu Corporation: Inició el MaaS turístico "Miura Cocoon" en la península de Miura. Formó una comunidad de revitalización turística con 60 organizaciones, explorando la colaboración con movilidad de próxima generación incluyendo conducción autónoma
• ADDress: Como servicio de coliving multisede de tarifa plana, aspira a realizar una "suscripción de transporte" en colaboración con ANA y el grupo JR East

Estas tendencias sugieren que el valor inmobiliario está cambiando de "ubicación" a "experiencia de vida que incluye movilidad". En las decisiones de inversión, es necesario prestar atención a las áreas con planes de introducción de MaaS y las regiones donde avanza el desarrollo de propiedades con movilidad incluida.

Estrategia de inversión inmobiliaria en la era MaaS: ¿Cómo prepararse para los cambios del mercado?

El desarrollo del MaaS puede traer los siguientes cambios a la inversión inmobiliaria.

• Expansión de las áreas de inversión: Posibilidad de esperar rendimientos comparables a los del centro incluso en propiedades suburbanas y regionales
• Reducción de los costos de inversión inicial: Las propiedades suburbanas tienen precios de adquisición más bajos, reduciendo las barreras de entrada
• Diversificación de la formación de precios: De una evaluación centrada únicamente en "distancia a la estación" a una evaluación integral que incluye el nivel de servicios de movilidad
• Creación de nuevo valor añadido: Diferenciación y obtención de primas de alquiler a través de propiedades con MaaS incluido

Sin embargo, llevará tiempo hasta que el MaaS se implemente completamente en Japón. Actualmente se encuentra en fase de experimentos piloto, y aún no se ha llegado a la etapa en que se pueda utilizar directamente el MaaS en la estrategia de arrendamiento en la gestión de alquileres. Es importante monitorear las tendencias políticas relacionadas con MaaS y los planes de desarrollo de infraestructura desde una perspectiva de inversión a medio y largo plazo.

Preguntas frecuentes (FAQ)

P1. ¿Qué es MaaS?

MaaS (Mobility as a Service) es un servicio que utiliza las TIC para permitir buscar, reservar y pagar medios de transporte como transporte público, taxis, carsharing y bicicletas compartidas a través de una única aplicación.

P2. ¿Cómo cambiarán los precios inmobiliarios cuando se generalice el MaaS?

Existe la posibilidad de que se reduzca la brecha de precios entre propiedades cercanas a estaciones y propiedades suburbanas. Como la conveniencia del desplazamiento ya no dependerá de la ubicación, se espera un aumento de la demanda y del valor del suelo en áreas suburbanas.

P3. ¿Está el MaaS implementado en Japón?

A partir de 2021, se encuentra en fase de experimentos piloto. Mitsui Fudosan, Tokyu Fudosan, Keikyu Corporation, entre otros, están trabajando de forma pionera, y se prevé su implementación práctica en el futuro.

P4. ¿Qué impacto tiene el MaaS en la inversión inmobiliaria?

Se prevé la expansión de las áreas de inversión, la reducción de los costos de inversión inicial y la aparición de una nueva categoría de inversión: propiedades con movilidad incluida. Es importante incorporar las tendencias del MaaS en las decisiones de inversión a medio y largo plazo.

P5. ¿Por qué las empresas inmobiliarias ferroviarias se convirtieron en grandes corporaciones?

Porque mediante el modelo de negocio de desarrollar infraestructura de estaciones a través del negocio ferroviario y desarrollar y vender los terrenos circundantes como bienes inmuebles, pudieron suministrar de manera estable propiedades con alta conveniencia de transporte.