في معاملات بيع وشراء العقارات، تُعد "حقوق الرهن العقاري" كلمة أساسية لا يمكن تجاهلها. ويعني حق الرهن العقاري الحق في جعل الأرض أو المبنى ضمانًا لقرض سكني، وهو آلية مهمة لمستخدمي القروض. في هذا المقال، نشرح أساسيات حق الرهن العقاري وصولًا إلى التدابير الوقائية من مخاطر المعاملات العقارية.
ما هو حق الرهن العقاري؟ شرح دوره في بيع وشراء العقارات
حق الرهن العقاري هو حق يُرتب عند شراء أرض أو مبنى بواسطة قرض، ويعمل كضمان لصالح المؤسسة المالية. وإذا تعثر سداد القرض، يمكن للمؤسسة المالية طرح العقار المرهون في مزاد علني لاستيفاء الدين.
إذا أصبح سداد القرض مستحيلًا، فقد يصل الأمر إلى مزاد جبري
إذا أصبح المدين غير قادر على الوفاء بسداد القرض، يمكن للدائن طرح العقار المرهون في مزاد جبري. ويُعد حق الرهن العقاري آلية تحمي الدائن، وفي الوقت نفسه يؤدي دورًا في تذكير المدين بمسؤوليته عن السداد.
ما الفرق بينه وبين "الرهن العقاري الشامل"؟
يُستخدم الرهن العقاري الشامل أساسًا من قبل الشركات. وهو نظام يحدد سقفًا أقصى للمبلغ، ويتيح الاقتراض والسداد بشكل متكرر ضمن ذلك النطاق، لذلك يختلف استخدامه عن شراء المساكن للأفراد.
ما مزايا وعيوب القروض المضمونة بحق الرهن العقاري؟
يتطلب إنشاء حق الرهن العقاري بعض الإجراءات، لكنه في الواقع نظام يوفر مزايا كبيرة للمدين أيضًا.
الميزة: إمكانية الحصول على تمويل كبير بفائدة منخفضة
تكون الفائدة في القروض المضمونة أقل من القروض غير المضمونة، كما يسهل الحصول على تمويل بمبالغ كبيرة. وحتى إذا أصبح السداد صعبًا، فقد يتيح المزاد العلني تجنب بعض الإجراءات القانونية.
الميزة: يمكن شطبه بعد سداد القرض بالكامل
عند سداد القرض بالكامل، يمكن اتخاذ إجراءات شطب حق الرهن العقاري. ويتم ذلك من خلال تقديم المستندات الواردة من المؤسسة المالية إلى مكتب الشؤون القانونية.
العيب: يلزم تقديم طلب في كل مرة يتم فيها الحصول على تمويل إضافي
نظرًا لأن حق الرهن العقاري يُنشأ مقابل تمويل واحد، فإذا تم الحصول على تمويل إضافي فستكون هناك حاجة إلى فحص جديد وإعادة الإعداد. ومع ذلك، وبسبب إمكانية الحصول على تمويل كبير، تقل عادة الحاجة إلى تكرار الاقتراض مرات عديدة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س: هل من الآمن شراء عقار مسجل عليه حق رهن عقاري؟
لا توجد مشكلة إذا كان البائع سيسدد القرض بالكامل وسيتم شطب حق الرهن العقاري بحلول موعد التسليم. ومن الشائع تنفيذ الشطب في الوقت نفسه عند التسوية.
س: ما مقدار تكلفة إنشاء حق الرهن العقاري؟
تُفرض ضريبة التسجيل والترخيص بنسبة 0.4% من مبلغ القرض (أو 0.1% عند تطبيق الإجراء المخفف)، إضافة إلى أتعاب كاتب العدل أو المختص القانوني التي تبلغ عادة عدة عشرات الآلاف من الينات.
س: أيهما أنسب، القرض غير المضمون أم القرض المضمون؟
في التمويلات الكبيرة مثل شراء المساكن، يُنصح عمومًا بالقرض المضمون (المرفق بحق رهن عقاري) لأنه أقل فائدة ويوفر مبلغ تمويل أكبر.
