对于正在考虑土地活用的业主来说，租户经营是收益性为住宅租赁1.5〜2倍的有力选项。但没有适正的租金设定就无法最大化收益。本文解说租户租金行情数据及专业人士使用的租金确定手法。
什么是租户经营？
租户经营是指将可供公司办公室或饮食店・美发店・便利店等入驻的建筑或土地出租以获得收入的土地活用方法。有「租赁收入」（整栋建筑出租）和「地租收入」（仅出租土地）2种形式。
租户经营的优点
- 收益性高：由于承租人为法人・事业者，与公寓・大楼经营相比租金为1.5〜2倍为参考标准
- 可节省内装费：租户不需要设备，以空白状态交付可降低初期成本
- 降低运营成本：有保证金制度（租金的6〜12个月分），原状回复原则由承租人负担
租户经营的缺点
- 容易受景气影响：不景气时新租户招募困难，特别是整层出租时撤退损失大
- 无法投保地震保险：租户物件无法加入地震保险（特约可能有对应但费用高）
- 无固定资产税减免：住宅用地最多可减免6分之1，但租户经营不适用
租户租金行情是多少？
租户租金行情因物件的地段・区域・楼层不同而差异很大。主要区域的坪单价（每坪月额）如下。
| 区域 | 全楼层平均 | 1楼 | 1楼以外 | 典型价格带 |
|---|---|---|---|---|
| 表参道区域 | 42,600日元 | 60,600日元 | 32,600日元 | 30,000〜45,000日元 |
| 心斋桥区域 | 16,600日元 | 29,000日元 | 13,450日元 | 20,000〜25,000日元 |
| 天神区域 | 13,850日元 | 19,550日元 | 12,450日元 | 15,000〜20,000日元 |
这些只是参考标准。除区域外，物件设备・筑年数・周边环境・可视性也是租金的决定因素。
确定租户租金的方法：2种主要手法
使用收益分析法设定租金
收益分析法是以入驻该不动产的企业能获得多少收益为着眼点来确定租金的手法。将收益净租金（从事业获得的纯收益）加上出租方的税金・维护管理费・折旧费等必要杂费来得出适正租金。对投资者・专业人士向物件特别有效的方法。
居抜物件需考虑附属设备价值
居抜物件（附设备・家具）需要包含附属设备价值来判断租金。供应量少，门的位置等客户动线也会影响租金。设备的买卖费用有时包含在「店铺附属资产」或权利金中，签约前请确认明细。
空置持续时请重新审视租户租金
租金行情每年变化。参考筑年数经过和周边租户动向，通过互联网或不动产公司调查规模・筑年数相近的租户租金，必要时考虑降价。难以自行判断时，咨询管理公司或不动产专家有效。
常见问题（FAQ）
Q. 租户租金与住宅租赁相比高多少？
一般来说租户租金是公寓・大楼的1.5〜2倍租金水准为参考。由于承租人为法人・事业者，可以设定较高租金。
Q. 空置持续时降低租金的参考标准是什么？
与周边同规模・同筑年的租户比较，比行情高出10〜15%以上时是考虑降价的信号。咨询不动产公司也有效。
Q. 租户经营可以投保地震保险吗？
租户物件原则上无法加入地震保险。部分保险公司可能作为特约附加，但保险费高昂的情况较多，需要事先确认。
Q. 租户租金的收益分析法是什么样的计算？
推算在目标租户营业的企业年间纯收益，从中扣除出租方负担的税金・管理费・折旧费等后，按月分摊设定租金的方法。
