在建造公寓楼时，提前了解建筑基准法非常重要。如果能够掌握所拥有的土地是否可以建造公寓楼、以及最多可以建到多大规模，就能顺利推进计划。
本文将在了解建筑基准法特点的基础上，详细解说建造公寓楼的条件以及违规建筑物和既存不适格物件的相关内容。
建筑基准法是一部什么样的法律？
建筑基准法是为了让人们能够安心、安全地生活，对建造物在建设和使用时应遵守的规则进行汇总的法律。针对建筑物的用途、用地、设备、结构等设有相应标准。
建筑基准法的特点
建筑基准法规定了可建造的建筑物种类、建筑面积和占地面积的上限等内容。开工前须通过"建筑确认"审查是否符合法规，在取得确认证书之前不得开工。施工中的中间检查以及竣工后的竣工检查也是必要的。
单体规定与集团规定的区别
单体规定是针对建造物本身的安全标准（结构耐久性、抗震性、采光、通风等），在全国范围内统一适用。集团规定是以改善区域环境为目的的标准（用地、道路、建筑密度、容积率、高度限制等），主要在城市规划区域和准城市规划区域内适用。
公寓楼在建筑基准法中如何分类？
公寓楼在建筑基准法中被归类为"共同住宅"，进一步作为"特殊建筑物"处理。相比普通住宅，需满足更为严格的条件。
什么是共同住宅
一栋建造物内有2套及以上住宅，且设有楼梯、走廊、门厅的情况下，即被归类为共同住宅。
什么是特殊建筑物
不特定多数人员出入、存在火灾风险的建筑物属于特殊建筑物。公寓楼与学校、医院、百货商场等同等对待，建筑条件更为严格。
建造公寓楼需要满足哪些条件？
建筑基准法对公寓楼建设规定了许多规则。下面来看主要条件。
建筑密度·容积率
建筑密度越大可建造越宽的建筑物，容积率越高则可建造高层建筑。上限因土地和用途地域的不同而有所差异。
建筑物高度限制
高度限制包括绝对高度限制、道路斜线限制、北侧斜线限制、日照规制四种类型，适用情况因用途地域而异。
- 绝对高度限制：第1种、第2种低层住宅专用地域内限10米或12米以下
- 道路斜线限制：为确保临街道路日照和通风的坡度限制
- 北侧斜线限制：为确保北侧相邻土地采光的高度限制
- 日照规制：针对中高层建造物遮挡阳光时长的限制
临道义务
须与宽度4米以上的道路相接2米以上。宽度不足时，通过"后退红线"也有可能满足建筑条件。
防灾设施的设置
3层及以上的公寓楼需设置疏散设施、消火栓、自动喷水灭火系统（11层及以上）、排烟设备、应急照明、疏散通道、避雷针（20米及以上）、消防电梯（超过31米）等设施。
户型·内装限制
墙壁和天花板的装修须使用难燃材料或准不燃材料，无窗房间需采用耐火结构。
采光性·通风性·隔音性
窗户面积须达到居室建筑面积的1/7以上，用于通风的开口部须达到1/20以上。同时还需设置隔音墙，充分考虑对相邻住户生活噪音的影响。
定期报告义务
公寓楼须每3年进行一次定期报告。若疏于报告，将被处以100万日元以下的罚款。
哪些地区可以建造公寓楼，哪些地区不行？
公寓楼须在城市规划区域内建造，城市规划区域外原则上不得建造。用途地域不同也会有相应限制。
城市规划区域的结构
城市规划区域分为城市化区域、城市化调整区域和非划定区域，公寓楼主要在城市化区域内建造。
与用途地域的关系
13种用途地域各自规定了建筑密度、容积率和高度限制。工业专用地域原则上不得建造公寓楼。
还需确认地方政府条例
部分地方政府设有独自的条例，请提前确认。
违规建筑物与既存不适格物件有何区别？
与建筑基准法相关的问题物件分为"违规建筑物"和"既存不适格物件"两类。准确理解两者的区别非常重要。
违规建筑物的特点
未申请建筑确认即进行建造，或建造的建筑物与申请内容不符，均属于违规建筑物。主要情形如下。
- 未经许可建造或建筑物与申请内容不符
- 建造后出售部分用地导致建筑密度、容积率超标
- 未经许可擅自扩建改建或变更用途
既存不适格物件的特点
建造时合法，但因法令修订而不再符合现行标准的物件。继续居住或使用并无问题，但在扩建改建时须符合现行法规。相关情形包括：用途地域变更、建筑密度和容积率修订、新抗震标准实施前建造的建筑物等。
如何避免投资违规建筑物？
在房地产投资中，要避免违规建筑物，以下核查不可或缺。
确认建筑确认申请书和检查合格证
通过建筑确认申请书可确认设计是否符合法规，通过检查合格证可确认施工后是否存在问题。
确认消防检查实施情况
若每年一次的法定建筑设备检查和每3年一次的特殊建筑物定期调查报告均得到妥善执行，即可作为该物件符合建筑基准法的证明。
购买既存不适格公寓楼时的注意事项
既存不适格物件中不乏位置优越的房源，但需了解以下风险。
- 扩建改建及重建的限制：可能无法按现有规模进行扩建改建
- 资产价值偏低：建筑老旧，维护成本可能增加
- 融资困难：与其他公寓楼相比，资金筹措可能更为困难
- 出售困难：因被判断为资产价值偏低，可能难以找到买家
常见问题（FAQ）
Q. 建筑基准法中的"建筑确认"是什么？
这是审查建筑物是否符合法律规定的制度。确认通过后将颁发确认证书，方可开工建设。
Q. 违规建筑物与既存不适格物件最大的区别是什么？
违规建筑物是从建造之初就违反法令的建筑；既存不适格物件则是建造时合法，但因法规修订而不再满足标准的建筑。
Q. 既存不适格物件可以扩建改建吗？
可以，但扩建改建部分须符合现行建筑基准法的要求。根据规模不同，有时还会被要求重建。
Q. 有不能建造公寓楼的用途地域吗？
工业专用地域原则上不得建造公寓楼。城市化调整区域也基本上对建设有所限制。
推荐阅读
- 什么是无压力的租赁管理系统？
- 日本租赁管理法规指南
- 东京房地产市场与外国投资者的影响
