في 1 أبريل 2026، وبالتزامن مع دخول التعديلات على قانون تعزيز الإدارة السليمة للمجمعات السكنية حيز التنفيذ، قامت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة بمراجعة "الإرشادات المتعلقة بنظام المدير الخارجي في المجمعات السكنية". وفيما يتعلق بـ"نظام المدير الخارجي" الذي تتولى فيه شركة الإدارة أيضاً دور مدير المجمع السكني، جرى توضيح ثماني نقاط جديدة بصورة صريحة، بدءاً من إجراءات التطبيق ووصولاً إلى إدارة الدفاتر المصرفية والأختام والتدابير الخاصة بتعارض المصالح. وبالنسبة إلى ملاك الوحدات السكنية وأعضاء مجالس إدارات جمعيات الإدارة، فإن الفهم الدقيق لمضمون هذه المراجعة يساعد على الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل. ## ما هو نظام المدير الخارجي؟ - كيف تعمل الآلية التي تجمع فيها شركة الإدارة بين دورها ودور "المدير"؟ تنص المادة 26 من قانون الملكية المشتركة على دور "المدير"، وعادة ما يتولى هذا الدور رئيس الجمعية الذي تعينه جمعية إدارة المجمع السكني، وهو أحد ملاك الوحدات. لكن في السنوات الأخيرة، ومع نقص المرشحين للمناصب الإدارية وتزايد تعقيد أعمال الإدارة، انتشرت صيغة تتولى فيها شركة الإدارة نفسها منصب المدير. وهذا ما يسمى "نظام المدير الخارجي"، ومن بين هذه الصيغ تسمى الحالة التي تتولى فيها شركة الإدارة منصب المدير تحديداً "نظام شركة الإدارة بصفتها مديراً". وغالباً ما يختلط هذان المصطلحان، إلا أن نظام المدير الخارجي يشير بصورة عامة إلى كل صيغة يصبح فيها مدير المجمع السكني خبيراً خارجياً من غير ملاك الوحدات، بينما يعد نظام شركة الإدارة بصفتها مديراً مجرد صورة من هذه الصيغ. وتشمل هذه المراجعة للإرشادات نظام المدير الخارجي ككل، لكنها شددت بصورة كبيرة على القواعد الخاصة بمخاطر تعارض المصالح، ولا سيما عندما تجمع شركة الإدارة بين دورها ودور المدير. ويقف وراء تزايد أنظمة المدير الخارجي تحديات هيكلية مثل نقص أعضاء المجالس بسبب الشيخوخة وعدم اهتمام السكان. وفي المجمعات الصغيرة ليس من النادر أن تصبح وظيفة جمعية الإدارة نفسها شكلية. ولهذا تحديداً يصبح نظام الرقابة مهماً عند إسناد وظيفة المدير إلى شركة إدارة، وتهدف هذه المراجعة إلى وضع إطار مؤسسي يضمن تلك الشفافية. ## نافذة اعتباراً من أبريل 2026 - لماذا تعد خلفية مراجعة الإرشادات مهمة؟ وُضعت "الإرشادات المتعلقة بنظام المدير الخارجي" لأول مرة في عام 2017، ثم عُدلت مرة واحدة في عام 2024. وتمثل مراجعة أبريل 2026 الحالية إعادة تعديل مرتبطة ببدء نفاذ التعديلات على قانون تعزيز الإدارة السليمة للمجمعات السكنية في 1 أبريل 2026. وفي الوقت نفسه، تم أيضاً وضع أو تعديل اللوائح ذات الصلة التالية.
- العقد المعياري لتفويض أعمال مدير المجمعات السكنية(وضع جديد)
- العقد المعياري لإدارة المجمعات السكنية(معدل)
- اللائحة المعيارية للمجمعات السكنية(تعديل من خلال جدول استبدال)
وهذه الوثائق ليست إلزامية كما يوحي وصفها بأنها "معيارية"، لكنها تستخدم عملياً على نطاق واسع كنماذج مرجعية تعتمد عليها جمعيات الإدارة وشركات الإدارة. ومع تطوير الإرشادات واللوائح والعقود المعيارية بصورة متكاملة، يمكن القول إن الأساس المؤسسي للمجمعات السكنية التي تعتمد نظام المدير الخارجي قد تعزز. وفي البيان الصحفي الصادر عن الوزارة (
بشأن مراجعة الإرشادات المتعلقة بنظام المدير الخارجي في المجمعات السكنية (1 أبريل 2026)) جرى نشر هدف المراجعة وأبرز نقاطها. ## شرح تفصيلي للنقاط الثماني في الإرشادات المعدلة فيما يلي شرح متسلسل لأهم النقاط التي عرضتها هذه المراجعة. وهذه المسائل ترتبط مباشرة بالمجمعات السكنية التي تعتمد نظام المدير الخارجي أو تدرس اعتماده مستقبلاً. ### 1. إجراءات إدخال النظام إلى المجمعات السكنية القائمة - إلزامية عقد اجتماع توضيحي وقواعد اتخاذ القرار عند إدخال نظام المدير الخارجي إلى مجمع سكني قائم لأول مرة، يجب أولاً عقد
اجتماع توضيحي لملاك الوحدات. وفي هذا الاجتماع يجب شرح الأمور التي تحددها الإرشادات بعناية، مثل صلاحيات المدير، ومحتوى الأعمال، والأتعاب، ومخاطر تعارض المصالح، وهيكل المراجعة الرقابية (وهي مسائل تقابل البنود من 3 إلى 8). والهدف من هذا الإجراء هو منع اتخاذ قرار تغيير النظام قبل حصول السكان على معلومات كافية، وتهيئة بيئة تمكّن ملاك الوحدات من اتخاذ قرارهم بصورة مستقلة. ### 2. كيفية تقديم الشرح في المجمعات السكنية الجديدة في حالة المجمعات السكنية المعروضة للبيع، يعد شرح الأمر للمشترين المحتملين أمراً أساسياً. ويجب على الجهة البائعة، ضمن
شرح المسائل المهمة قبل عقد البيع، أن تفصح عما إذا كان المجمع السكني يعتمد نظام المدير الخارجي، وكذلك عن المعلومات المتعلقة بصلاحيات المدير وأتعابه وتعارض المصالح. وتهدف هذه الخطوة إلى منع الحالات التي يجري فيها الشراء من دون معرفة أن "شركة الإدارة تقوم أيضاً بدور المدير". ولأن نظام إدارة المجمع السكني يرتبط مباشرة بقيمة الأصل على المدى الطويل، فإن الإفصاح قبل الشراء مهم للغاية. ### 3. كيفية تشغيل جمعية الإدارة - مدة ولاية المدير سنة واحدة من حيث المبدأ تم تحديد مدة ولاية المدير الخارجي بأنها
سنة واحدة من حيث المبدأ. كما يشترط تشغيل أعمال المدير بصفته مديراً وأعمال الإدارة المفوضة بعقود منفصلة ومسؤولين منفصلين لكل منهما. ويساعد تحديد مدة الولاية على منع شركة إدارة معينة من الاحتفاظ بصلاحيات المدير لفترة طويلة. وبذلك يتم ضمان آلية تعيد من خلالها جمعية الإدارة تأكيد الثقة كل عام. ### 4. تعيين المراجع الرقابي - إلزام اختيار شخص خارجي متخصص واحد على الأقل في المجمعات السكنية التي تعتمد نظام المدير الخارجي، أصبح من القواعد الأساسية
تعيين مراجع رقابي واختيار شخص خارجي متخصص واحد على الأقل (مع وجود استثناءات). ويتولى المراجع الرقابي مهمة مراقبة تنفيذ المدير لأعماله. وعندما تجمع شركة الإدارة بين دورها ودور المدير، تظهر مشكلة تعارض المصالح لأنها قد تصبح في وضع يفضي عملياً إلى مراجعة نفسها بنفسها. والهدف هو ضمان وظيفة رقابية فعلية على أعمال الإدارة من خلال تعيين خبير خارجي مستقل، مثل محام أو محاسب قانوني أو مستشار إدارة مجمعات سكنية، كمراجع رقابي. ### 5. حفظ الدفاتر المصرفية والأختام - حظر احتفاظ شركة الإدارة بالأختام من حيث المبدأ تقرر أن شركة الإدارة
يُحظر عليها من حيث المبدأ الاحتفاظ بالأختام وما يماثلها. فاحتفاظ جهة واحدة بكل من الدفتر المصرفي والختم، أو وسيلة توثيق تعادله، يخلق مخاطر مثل اختلاس الأموال، ولذلك تشير المراجعة إلى فصل هذه الوظائف مؤسسياً. وتعود أصول جمعية الإدارة إلى ملاك الوحدات. كما أن النظام الذي تمسك فيه شركة الإدارة بالدفتر المصرفي والختم معاً ينطوي على مخاطر هيكلية حتى لو كانت الشركة محل ثقة. ومن منظور بناء نظام إدارة لا يعتمد على افتراض حسن النية المطلق، تعد هذه المراجعة نقطة بالغة الأهمية. ### 6. إجراءات المعاملات التي ينشأ عنها تعارض مصالح - إلزام الشرح المسبق عند التعامل مع شركات المجموعة عندما تقوم شركة الإدارة بإسناد أعمال إنشائية أو خدمات إلى شركة من شركات مجموعتها، مثل الشركات التابعة أو الشقيقة، فقد تقرر إلزامها بـ
عقد اجتماع توضيحي مسبق وشرح الوقائع الجوهرية لملاك الوحدات. والمطلوب هو تهيئة بيئة تمكن ملاك الوحدات من اتخاذ القرار بعد معرفة العلاقة بين شركة الإدارة والجهة المتعاقدة وهيكل المنافع مسبقاً. وقد حدثت فعلاً حالات من قبيل "لم نكن نعرف إلى من أُسندت أعمال الإصلاح" أو "لم ننتبه إلى أن الإسناد إلى شركة تابعة كان مرتفع التكلفة". ومن المتوقع أن يؤدي النص الصريح على هذا الالتزام القانوني بالشرح المسبق إلى الحد من مثل هذه المشكلات. ### 7. إجراءات أعمال الإصلاح الكبرى - تشكيل لجنة إصلاح من حيث المبدأ عند تنفيذ أعمال الإصلاح الكبرى، أصبح من القواعد الأساسية
تشكيل لجنة إصلاح تضم ملاك الوحدات والمراجع الرقابي. ويعني ذلك إنشاء آلية يشارك فيها ملاك الوحدات أنفسهم في اتخاذ قرارات الإصلاح بدلاً من ترك الأمر بالكامل لشركة الإدارة. ويرتبط استخدام احتياطي الإصلاحات مباشرة بقيمة أصل المجمع السكني على المدى الطويل. وإذا كانت شركة الإدارة تتولى كل شيء من تخطيط الأعمال إلى إصدار أوامر التنفيذ، يصبح من الصعب التحقق من عدالة الأسعار وتقييم مدى ملاءمة نطاق الأعمال. أما تشكيل لجنة إصلاح فيمنح جانب ملاك الوحدات وظيفة رقابية. ### 8. الإجراءات عند ترك المدير لمنصبه - يجب إصدار إشعار اجتماع الجمعية العمومية الاستثنائي خلال شهر واحد إذا استقال المدير، فقد تقرر أنه يجب
إصدار إشعار الدعوة إلى جمعية عمومية استثنائية خلال شهر واحد من تاريخ اتخاذ قرار الاستقالة. ويساعد توضيح القواعد الإجرائية الخاصة بالتغييرات المفاجئة في المدير على منع فراغ الإدارة والارتباك. وفي نظام شركة الإدارة بصفتها مديراً، يكون لتغيير المدير أثر كبير على جمعية الإدارة. ومن خلال إلزام التسليم السريع والشفاف، يُراد تقليل الأضرار التي قد تلحق بملاك الوحدات إلى أدنى حد. ## ما الذي ينبغي لملاك الوحدات التأكد منه فوراً؟ في ضوء هذه المراجعة، نوصي ملاك الوحدات السكنية بالتأكد من النقاط التالية. أولاً، يرجى التحقق
مما إذا كان مجمعك السكني يعتمد نظام المدير الخارجي (نظام شركة الإدارة بصفتها مديراً). إذ تذكر عقود الإدارة واللوائح الداخلية من هو "المدير". وإذا كان اسم شركة الإدارة مدرجاً بدلاً من رئيس الجمعية، فمن المحتمل أن يكون نظام المدير الخارجي مطبقاً. ثم تحقق بعد ذلك
مما إذا كان قد تم تعيين مراجع رقابي، وما إذا كان خبير خارجي يشغل هذا المنصب. ويمكن معرفة ذلك من خلال مراجعة محاضر الجمعيات العمومية واللوائح الداخلية لجمعية الإدارة. إضافة إلى ذلك، من المفيد أيضاً سؤال شركة الإدارة عن
آلية حفظ الدفتر المصرفي والختم. ويعد مدى توافق التشغيل الفعلي مع هدف الإرشادات المعدلة أحد معايير قياس موثوقية شركة الإدارة. وكما أشرنا أيضاً في
ما هو نظام اعتماد خطة الإدارة؟ أثره في سوق الوحدات السكنية المستعملة ومزاياه وعيوبه، فإن هذه الأمور ترتبط ارتباطاً وثيقاً ببناء نظام إدارة يحمي قيمة أصل المجمع السكني على المدى الطويل. ## رؤية INA - نظام إدارة شفاف يحمي قيمة الأصول على المدى الطويل إن ما حرصنا عليه باستمرار في INA&Associates في مجال إدارة العقارات والاستشارات هو نهج "الثقة والصدق". وهذه المراجعة للإرشادات تسير في الاتجاه نفسه. ولا ينبغي رفض فكرة أن تتولى شركة الإدارة أيضاً دور المدير بحد ذاتها. فهي وسيلة فعالة للتعامل مع التحدي العملي المتمثل في نقص المرشحين للمناصب، وإذا طُبقت بصورة مناسبة فقد تسهم أيضاً في تحسين جودة الإدارة. غير أن ذلك يفترض وجود شفافية وآليات رقابة وتوازن واضحة. كما أن مشكلات تعارض المصالح لا تنشأ بالضرورة من "سوء نية". فعندما توضع الأطراف في وضع هيكلي يصعب فيه التدقيق الذاتي، قد تستمر أوضاع غير مناسبة من دون قصد. ولذلك ينبغي فهم قواعد مثل تعيين المراجع الرقابي، وفصل الدفتر المصرفي عن الختم، وتشكيل لجنة الإصلاح، ليس بوصفها تدابير للتشكيك في شركة معينة، بل بوصفها تدابير لبناء نظام يشعر الجميع في ظله بالاطمئنان. ومن أجل حماية قيمة الأصول من منظور طويل الأمد، لا غنى عن أن تمارس جمعيات الإدارة حوكمة ذاتية بدلاً من البقاء في موقف سلبي. وهناك حاجة حقيقية اليوم إلى تجاوز موقف "الأمر بخير لأننا أوكلناه إلى شركة الإدارة"، وإلى بناء عادة التحقق الاستباقي من نظام إدارة المجمع السكني الخاص بالمرء.
كيف ستتغير إدارة العقارات المؤجرة مع تعديل قانون الملكية المشتركة لعام 2026؟ نظام شركة الإدارة بصفتها مديراً وأثره العمليكما أن الاطلاع على ذلك المقال سيساعد على توضيح الصورة الكاملة للتعديل القانوني وموقع مراجعة الإرشادات ضمنها بشكل أكبر. ## الخلاصة فيما يلي أبرز النقاط في مراجعة "الإرشادات المتعلقة بنظام المدير الخارجي" (النافذة في 1 أبريل 2026).
- 1. يلزم عقد اجتماع توضيحي عند إدخال النظام إلى مجمع سكني قائم(على أساس توفير معلومات كافية لملاك الوحدات)
- 2. يجب الإفصاح عن المعلومات للمشترين المحتملين في شرح المسائل المهمة الخاصة بالمجمعات السكنية الجديدة
- 3. مدة ولاية المدير سنة واحدة من حيث المبدأ(مع فصل العقود والمسؤولين بين أعمال المدير وأعمال الإدارة المفوضة)
- 4. يجب تعيين مراجع رقابي واختيار شخص خارجي متخصص واحد على الأقلمن حيث المبدأ
- 5. يُحظر من حيث المبدأ على شركة الإدارة الاحتفاظ بالأختام وما يماثلها(فصل الأصول لمنع تعارض المصالح)
- 6. في معاملات شركات المجموعة، يجب عقد اجتماع توضيحي مسبق مع وجود التزام بشرح الوقائع الجوهرية
- 7. تشكيل لجنة إصلاح يعد من القواعد الأساسية في أعمال الإصلاح الكبرى(تتكون من ملاك الوحدات والمراجع الرقابي)
- 8. عند استقالة المدير، يجب إصدار إشعار الدعوة إلى جمعية عمومية استثنائية خلال شهر واحد من تاريخ القرار
هذه القواعد لا تفرض على المجمعات السكنية اعتماد نظام المدير الخارجي. فهي مجرد "قواعد عند اعتماده"، لكن هذا يعني في المقابل أن التشغيل الذي لا يستوفي هذه المتطلبات يحتاج إلى تحسين. ونوصي بالتحقق مما إذا كان نظام إدارة مجمعك السكني يتوافق مع الإرشادات، وذلك في الاجتماع العمومي المقبل لجمعية الإدارة أو عند تجديد عقد الإدارة. وإذا كانت هناك نقاط غير واضحة، فإن استشارة متخصصين مثل مستشاري إدارة المجمعات السكنية أو المحامين أو مستشاري العقارات تمثل أيضاً خياراً عملياً فعالاً.
## الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q1. هل سيصبح نظام المدير الخارجي (نظام شركة الإدارة بصفتها مديراً) إلزامياً لجميع المجمعات السكنية؟
A. لا. نظام المدير الخارجي هو أحد أشكال الإدارة التي يمكن لجمعية الإدارة اختيارها. وما تفعله هذه المراجعة للإرشادات هو تشديد القواعد التي تسري عند اعتماد هذا النظام، ولا توجد أي إلزامية على المجمعات السكنية التي لم تعتمد هذا النظام. ومع ذلك، إذا كان اعتماد النظام قيد الدراسة، فمن المهم مراجعة محتوى الإرشادات المعدلة بشكل كافٍ مسبقاً.
Q2. ماذا ينبغي أن يفعل المجمع السكني الذي يعتمد نظام المدير الخارجي بالفعل؟
A. يُستحسن أن تنتقل المجمعات السكنية القائمة إلى نظام إدارة يتوافق مع الإرشادات المعدلة. وعلى وجه التحديد، ينبغي التأكد مما إذا كان (1) قد تم تعيين خبير خارجي كمراجع رقابي، و(2) تم فصل آلية حفظ الدفتر المصرفي والختم، و(3) تم تحديد مدة ولاية المدير بشكل واضح. وإذا كانت التدابير غير كافية، فينبغي النظر في مراجعتها عند تجديد عقد الإدارة أو من خلال قرار في الجمعية العمومية.
Q3. كيف يتم اختيار المراجع الرقابي؟
A. تنص الإرشادات على أن القاعدة الأساسية هي تعيين شخص خارجي متخصص واحد على الأقل. ويمكن أن يكون من بين المرشحين مستشارو إدارة المجمعات السكنية، والمحامون، والمحاسبون القانونيون، وموثقو الشؤون القضائية. ومن المهم أن يتم تعيين المراجع الرقابي بقرار من الجمعية العمومية لجمعية الإدارة، وأن تُذكر مهامه وصلاحياته وأتعابه بوضوح في اللوائح الداخلية أو العقود. أما فيما يتعلق بترشيح الخبراء، فالتشاور مع الهيئات المهنية مثل مركز إدارة المجمعات السكنية يعد أيضاً أحد الخيارات.
Q4. إذا اعتُبرت أعمال الإسناد إلى شركة من شركات المجموعة تعارضاً في المصالح، فما الأضرار التي قد تلحق بملاك الوحدات؟
A. عندما تقوم شركة الإدارة بإسناد الأعمال إلى شركة من شركات مجموعتها، فقد تنشأ مخاطر مثل ارتفاع تكاليف الأعمال بشكل غير مبرر، أو الموافقة على أعمال غير ضرورية، أو ضعف مراقبة الجودة. وقد أوجبت هذه المراجعة عقد اجتماع توضيحي مسبق والإفصاح عن الوقائع الجوهرية، لكن من المهم أيضاً أن يتحقق ملاك الوحدات بصورة استباقية من العلاقة مع الجهة المتعاقدة ومن وجود مقارنات بين العروض التقديرية. وإذا لم يكن هناك إفصاح، أو كان الشرح غير كاف، فملاك الوحدات لهم الحق في طلب تفسير من شركة الإدارة.
المصادر والمراجع
