شهدت أسعار الشقق السكنية، ولا سيما في منطقة العاصمة، ارتفاعًا متواصلًا، إلا أن عدة مؤشرات على التراجع بدأت بالظهور، مثل انخفاض عدد السكان وارتفاع أسعار الفائدة وتراجع معدل التعاقد على الشقق الجديدة. ومن المهم للمالكين الذين يدرسون البيع أن يفهموا المرحلة التي يمر بها السوق حاليًا.
أسعار الشقق السكنية واصلت الارتفاع على المدى الطويل
على خلفية سياسة التيسير النقدي التي انتهجها بنك اليابان، ارتفعت أسعار الشقق السكنية بنسبة 69% خلال نحو تسع سنوات منذ عام 2013. وقد تضافرت عدة عوامل، منها ارتفاع أسعار الأراضي الرسمية، وارتفاع تكاليف البناء بسبب أولمبياد طوكيو، وزيادة الطلب من الأثرياء، لتصل الأسعار، خصوصًا في منطقة العاصمة، إلى مستويات تقارب فترة الفقاعة.
ما المؤشرات التي تدل على احتمال تراجع أسعار الشقق السكنية مستقبلًا؟
تراجع معدل التعاقد على الشقق الجديدة
ظل معدل التعاقد على الشقق الجديدة عند مستوى مرتفع لفترة طويلة، لكنه يتجه الآن إلى الانخفاض. ويعود ذلك إلى تغير الطلب بفعل تأثير فيروس كورونا، إضافة إلى بقاء الأسعار عند مستويات مرتفعة بما بدأ يضعف الرغبة في الشراء.
تسارع انخفاض السكان وشيخوخة المجتمع وتراجع معدلات الزواج
في عام 2021 سجل عدد سكان طوكيو انخفاضًا للمرة الأولى منذ 26 عامًا. وإذا استمر تراجع السكان، فسيتقلص الطلب على الشقق السكنية، ولا سيما في منطقة العاصمة، ما يزيد من الضغوط النزولية على الأسعار. كما يتزامن ذلك مع زيادة المعروض للبيع بسبب الشيخوخة، وتراجع الطلب على الشراء نتيجة انخفاض معدلات الزواج.
زيادة أعباء القروض بسبب ارتفاع أسعار الفائدة
مع ارتفاع أسعار الفائدة بالتزامن مع انتهاء التيسير النقدي، يزداد عدد المالكين الذين يختارون البيع بسبب ارتفاع الأقساط الشهرية، في حين تتراجع القدرة الشرائية للمشترين. وهذا الاختلال بين العرض والطلب يضغط على أسعار الشقق السكنية نحو الانخفاض.
متى يكون أفضل توقيت لبيع الشقة السكنية؟
رغم ظهور إشارات على تراجع الأسعار، لا تزال هناك حالات كثيرة تحافظ فيها الأسعار على مستويات مرتفعة في المرحلة الحالية. وإذا كنت تفكر في البيع، فإن البدء بالتحرك قبل أن يصبح التراجع واسع النطاق يعد قرارًا عقلانيًا. ثلاث نقاط للحكم على توقيت البيع:
- المتابعة المستمرة لأحدث بيانات السوق: مثل مؤشرات قيمة العقارات الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، وعدد الصفقات، واتجاهات الفائدة
- معرفة السعر السوقي للبيع: اطلب تقييمًا من عدة شركات للتأكد من السعر المناسب
- عدم المبالغة في الثقة بالمعلومات الذاتية: مستقبل السوق غير مؤكد. استفد من مشورة المتخصصين
ما الشروط التي تجعل الشقة السكنية أقل عرضة لانخفاض القيمة؟
حتى مع تغير أوضاع السوق، فإن الشقق السكنية التي يسهل عليها الحفاظ على قيمتها تتميز بـموقع جيد، ومقاومة للكوارث الطبيعية، وكثرة الوحدات، والاستجابة لاحتياجات العصر. ومن خلال الاختيار وفق هذه المعايير منذ وقت الشراء، يمكن دعم الحفاظ على القيمة على المدى الطويل.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. متى يُتوقع أن تبدأ أسعار الشقق السكنية في الانخفاض؟
من الصعب تقديم توقع محدد، ولكن إذا استمر انخفاض عدد السكان وارتفاع أسعار الفائدة وتراجع معدل التعاقد على الشقق الجديدة، فمن المرجح أن تزداد ضغوط الانخفاض تدريجيًا. ومن المهم متابعة بيانات السوق بشكل مستمر.
Q. كيف يؤثر ارتفاع أسعار الفائدة في أسعار الشقق السكنية؟
تزداد أعباء القروض على المشترين فتتراجع قدرتهم الشرائية. وفي الوقت نفسه، قد يختار المالكون الذين أصبحت أقساطهم أكثر صعوبة البيع، ما يزيد المعروض ويؤدي إلى انخفاض الأسعار.
Q. هل ينبغي بيع الشقة السكنية الآن؟
لا يمكن التعميم، لكن المرحلة الحالية، التي لا تزال فيها الأسعار عند مستويات مرتفعة، تعد مواتية للبيع. ونوصي بالتشاور مع عدة شركات عقارية مع مراعاة خطتك الحياتية ووضع أصولك.
Q. كيف أختار شقة سكنية أقل عرضة لانخفاض القيمة؟
تكون الفرص أفضل للعقارات ذات الموقع الجيد وسهولة الوصول، والواقعة في مناطق منخفضة المخاطر من حيث الكوارث الطبيعية، وللشقق الكبيرة ذات الإدارة الجيدة، وكذلك للعقارات التي تستجيب لاحتياجات العصر مثل كفاءة الطاقة والمنازل الذكية.
