如果您透過不動產投資獲得租金收入，確定申報是不可避免的。本文將從實務角度說明如何善用青色申報提高節稅效果，以及所需文件和注意事項。
不動產投資的確定申報如何進行？
確定申報書的提交期間為每年2月16日至3月15日。需彙整前一年1月1日至12月31日的收支進行申報。
善用青色申報最高扣除65萬日圓
若有不動產所得，利用青色申報可享有最高65萬日圓的特別扣除。雖然需要以正規簿記方式記帳，但節稅效果相當顯著。
青色申報所需文件
- 確定申報書B
- 租金匯款明細書・租賃契約書
- 不動產買賣契約書・讓渡對價證明書
- 保險費證明書・貸款還款明細書
- 管理費明細書・稅金繳納書
- 扣繳憑單（如有薪資所得）
如何取得確定申報書？
可於翌年1月首個開庁日起取得。主要取得途徑如下。
- 稅務署・市區公所窗口
- 向稅務署郵寄申請
- 確定申報諮詢會場
- 從國稅廳網站下載
不動產投資確定申報的注意事項？
提交期限與填寫錯誤
若未於期限內申報，將面臨未申報加算稅；填寫錯誤則會被課徵申報不足加算稅。
透過損益通算節稅
若有薪資所得，且不動產投資出現虧損，可透過損益通算減少課稅所得，並獲得稅款退還。
2020年起的制度變更
青色申報特別扣除額從原本的65萬日圓變更為55萬日圓。但若使用e-Tax或電子帳簿保存，則可維持65萬日圓的扣除。基礎扣除額也從38萬日圓提高至48萬日圓。
海外不動產的稅額扣抵
若有來自海外不動產的收益，需申報海外稅額扣抵以避免雙重課稅。
常見問題（FAQ）
Q. 不動產投資需要申報確定申報的條件為何？
當不動產所得超過20萬日圓，或有薪資所得以外的其他所得時，需進行確定申報。
Q. 白色申報與青色申報哪個較有利？
雖然較為繁瑣，但擁有最高65萬日圓扣除的青色申報具有壓倒性優勢。
Q. 委託稅務師辦理確定申報的費用為何？
依物件數量及交易內容而異，行情約為5至15萬日圓。
