在不動產投資與買賣中，正確理解折舊（減價償却）與法定耐用年數，是將節稅效果最大化所不可或缺的知識。本文將從耐用年數的三種思維出發，實務性地解說在尚未超過與已超過耐用年數兩種情況下的計算公式。
不動產的「耐用年數」是什麼？三種思維
不動產的耐用年數有三種。在投資與稅務上，主要使用法定耐用年數。
物理耐用年數
物理耐用年數，是指建築物因劣化而無法繼續使用所經歷的年數。它指的是結構機制與材質品質能夠維持的期間，較接近電視機與家電所使用的概念，套用在不動產上的情況有限。
法定耐用年數
法定耐用年數，是國家為了公平計算不動產價值，於稅法上所訂定的基準年數。即使超過此年數，使用上並無限制，可用於計算固定資產稅與折舊。在不動產實務中，是最重要的指標。
經濟耐用年數
經濟耐用年數，是指不動產價值消失之前的期間。並非指物理上損壞為止的年數，而是依據建築物的機能劣化程度與修繕展望加以推算。基於公平性的考量，稅務與不動產實務中以法定耐用年數為優先。
不動產買賣中的折舊是什麼樣的機制？
折舊，是指將建築物、車輛、備品等固定資產逐年減少的價值，從帳簿上扣除的會計處理。無論實際劣化程度如何，皆以一致的方式調降資產價值。另外，土地不進行折舊處理（因為土地在會計上被視為價值不變）。在不動產買賣時，需將「土地價格」與「建築價格」分開後計算折舊。
各構造、用途別的法定耐用年數一覽
各構造別耐用年數
- 木骨砂漿造：20年
- 木造、合成樹脂造：22年
- 磚造、混凝土塊造、石造：38年
- 鋼筋混凝土造（RC）、鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）：47年
各用途別耐用年數（RC造的情況）
- 住宅用：47年
- 事務所用：50年
- 店舖用：39年
- 餐飲店用：41年
同一棟建築物若包含多種用途時，將適用主要用途的耐用年數。例：RC造建築物，1～7樓為事務所、8～10樓為住宅 → 適用事務所用50年。
未超過法定耐用年數時的計算方式
建築年數仍在法定耐用年數內時的計算公式：
耐用年數 ＝（法定耐用年數 − 建築年數）＋ 建築年數 × 0.2（小數點以下捨去）
例：屋齡10年的RC造事務所（法定50年）→（50−10）＋10×0.2 ＝ 42年
已超過法定耐用年數時的計算方式
建築年數已超過法定耐用年數時的計算公式：
耐用年數 ＝ 法定耐用年數 × 0.2（小數點以下捨去）
例：木造餐飲店（法定20年）超過 → 20 × 0.2 ＝ 4年
常見問題（FAQ）
Q. 折舊也適用於土地嗎？
否。土地不屬於折舊的對象。在不動產買賣時，必須將土地與建築物分開計算。
Q. 超過法定耐用年數的建築物會無法使用嗎？
不會。法定耐用年數僅是稅法上的基準，並無使用限制。即使超過耐用年數後，物件仍可繼續經營或出售。
Q. 購買中古物件時若剩餘耐用年數較短，對投資有何影響？
剩餘耐用年數越短，年度折舊費用便越大，因此初期階段的節稅效果會提升。另一方面，融資期間可能因此縮短，故仍需考量對現金流的影響。
Q. 同一棟建築物中住宅與事務所共存時，耐用年數如何認定？
適用主要用途的法定耐用年數。例如建築物大部分為事務所時，便採用事務所用的50年。
