在房地产投资中，物件的收益率和地理位置固然重要，但还有一份更需要确认的关键文件，那就是"竣工检查合格证"。没有竣工检查合格证的物件，表面上可能以极具吸引力的价格流通于市场，但其背后潜藏着重大风险。本文由INA&Associates株式会社，面向大家会各位房地产业主，从专业角度解析为何不能购买没有竣工检查合格证的物件，以及相关风险。
什么是竣工检查合格证？其重要性与法律背景
竣工检查合格证是建筑物竣工时，公开证明其符合《建筑基准法》等相关法规的文件。建造建筑物时，首先在设计阶段取得"建筑确认证"，工程完工后通过竣工检查并合格，方可获得"竣工检查合格证"。曾经有一段时期，不经竣工检查便直接使用建筑物的情况十分普遍。根据国土交通省的数据，1998年前后，竣工检查完成率仅约40%。然而，2003年国土交通省要求金融机构严格遵守相关法规，此后竣工检查合格证的取得率已上升至95%以上。没有竣工检查合格证，意味着该建筑物是否符合法规在官方层面无从证明。这对于房地产投资而言，意味着承担极大的不确定性。
购买无竣工检查合格证物件的三大重大风险
购买没有竣工检查合格证的物件，主要存在以下三大重大风险。这些风险可能对房地产业主的经营计划造成严重影响。
1. 贷款审批（住房贷款·经营性贷款）极为困难
在房地产投资中，来自金融机构的融资是扩大经营的生命线。然而，对于没有竣工检查合格证的物件，大多数金融机构的态度十分消极。从合规角度出发，金融机构对违法建筑物或存在违法嫌疑的物件的融资进行严格限制。没有竣工检查合格证的物件，由于无法证明其符合法规，抵押评估价值会大幅降低，最坏的情况甚至不在融资受理范围之内。这不仅导致购入时融资困难，未来进行再融资或追加融资时也会面临重重障碍。
2. 未来的扩建改建及用途变更受到限制
为维持和提升房地产价值，因时制宜地进行翻新改造或用途变更不可或缺。然而，对于没有竣工检查合格证的物件，此类工程在法律层面很可能受到限制。进行一定规模以上的扩建改建或用途变更时，需向地方政府提交建筑确认申请。申请时，需提交竣工检查合格证以证明现有建筑物的合法性。若无竣工检查合格证，原则上确认申请将不予受理，无法进行所希望的工程改造。最终导致物件竞争力下降，对租赁经营产生不利影响。
3. 出售时资产价值大幅缩水
在房地产投资最终的退出策略——"出售"环节，竣工检查合格证的有无同样具有决定性影响。没有竣工检查合格证的物件，对买方而言同样难以获得贷款，且未来使用受限，市场需求因此受限。房地产公司在重要事项说明中有义务告知"无竣工检查合格证"，这成为削弱买方购买意愿的重要因素。最终可能陷入被迫大幅压低售价，或长期滞销的困境。
有无竣工检查合格证的影响对比
以下表格整理了竣工检查合格证的有无对房地产经营的影响。
| 项目 | 有竣工检查合格证 | 无竣工检查合格证 |
| 融资便利性 | 审批顺利推进 | 审批极为困难或不予受理 |
| 扩建改建·用途变更 | 在法规范围内可自由进行 | 原则上不可（需进行指导方针调查等） |
| 出售时的资产价值 | 可按合理市场价格出售 | 大幅低于市场行情的风险极高 |
| 法规符合性证明 | 已获官方证明 | 无法证明，违法建筑嫌疑持续存在 |
应对无竣工检查合格证物件的措施：充分利用指导方针调查
若已持有无竣工检查合格证的物件，或确实希望购入某一无竣工检查合格证的物件，并非完全没有出路。通过国土交通省制定的指导方针开展"建筑基准法符合状况调查（指导方针调查）"，可确认建筑物的合法性，并获得替代竣工检查合格证的证明文件。但该调查耗资巨大、耗时较长，且一旦调查发现不符合项，还需进行整改工程。综合考量这些成本与麻烦，从一开始就选择具备完整竣工检查合格证的物件，仍是最为稳妥、安全的投资策略。
总结
没有竣工检查合格证的物件，在融资困难、扩建改建受限以及出售时资产价值缩水等方面，存在着对房地产投资而言可谓致命的风险。不要被眼前低廉的价格所迷惑，从长远角度确认物件的合法性与安全性，是稳定开展租赁经营的第一步。房地产投资不仅仅是简单的物件买卖，更是为人们提供生活基础的重要事业。INA&Associates株式会社在明确愿景的指引下，将全力支持追求可持续增长的各位房地产业主。如果您加入INA Network，只要遵守相关规则，所有问题我们都会为您解答。如您对房地产投资有任何疑虑或疑问，欢迎随时咨询。
