在出售还有住房贷款的物件并购买新物件的「住宅置换」中，换房贷款（住宅置换贷款）是可以将余额与新购贷款合并的有力选项。但比普通住房贷款更复杂且风险更高，因此正确理解条件和注意事项非常重要。
什么是换房贷款？
换房贷款是指将出售物件的贷款余额与新购物件的贷款合并借入的住房贷款。普通住房贷款需要用自有资金一次性偿还余额，而换房贷款即使资金准备困难也能实现住宅置换。
可以使用换房贷款的人的条件是什么？
条件①：购买新居
换房贷款只能在购买新物件时使用。没有购买计划的情况不适用。
条件②：出售后仍有贷款余额
出售金额可以还清贷款的人属于普通住宅置换，不适用换房贷款。只有产生余额时才能使用。
条件③：信用记录没有问题
由于比普通住房贷款借入金额更大，审查更严格，过去的滞纳记录・现金借贷记录也是审查对象。事先确认信用信息非常重要。
换房贷款的优点・缺点是什么？
优点：即使有贷款余额也能实现住宅置换
最大优点是可以将余额合并借入、避免二重贷款。与分别办理二重贷款相比，可以削减杂费・手续・利息。
缺点：手续复杂、日程紧凑
换房贷款中，出售物件与购买物件的交接日需要在同一天，必须同时推进多家金融机构的手续。同时管理出售・购买两方面的负担大是其缺点。
换房贷款的注意事项：防止过度借贷与出售金额估算
过度借贷是家庭财务崩溃的原因
通过审查的金额与实际可以偿还的金额是两回事。「通过奖金还清」「减少外食就没问题」这样乐观的预测是禁忌，需要即使有突发支出或收入减少也能应对的还款计划。
出售金额应保守估算是铁则
不一定能以评估价出售。保守估算出售金额，确认即使差额加到贷款余额上也能通过审查。出售金额低于预期时，需要追加审查，取消购买预定物件还有产生违约金的风险。
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FAQ：关于换房贷款的常见疑问
Q1. 换房贷款与二重贷款有什么区别？
二重贷款是在出售前分别办理新居购买贷款的方式，会暂时产生两者的还款。换房贷款将余额与新规贷款合并，可以避免二重支付。
Q2. 无法在同一天交接时怎么办？
换房贷款的要件无法满足，需要考虑过渡贷款（桥接融资）等其他手段。
Q3. 换房贷款的审查有多严格？
审查基准比普通住房贷款更严格，由于借入金额超过物件价值（超额贷款状态），还款负担率・信用信息・就职单位的稳定性会被重点审查。
Q4. 换房贷款有节税效果吗？
有可能适用住房贷款减税。但需要确认出售物件的转让收益・损失的损益通算、特例适用条件，推荐咨询税理士。
Q5. 哪些金融机构提供换房贷款？
大型银行・地方银行・网络银行等许多金融机构都有提供，但条件各行不同。比较多家，选择总还款额最有利的条件非常重要。
