租赁物件退租时产生的壁纸原状回复费用。决定谁负担多少的是折旧（经年劣化的考量方式）。作为管理者・业主正确理解适当的费用请求和法律依据，与避免纠纷直接相关。
什么是壁纸的折旧？
折旧是物品价值随时间推移而降低的考量方式。租赁物件中，入住年数越长，承租人的自费负担比例越低。即使壁纸因不注意而损伤，经年劣化部分原则上由业主负担。
壁纸的折旧日程
- 入住1年后：残存价值约83%（新品价格83%相当为承租人负担对象）
- 入住3年后：残存价值约50%
- 入住6年后：残存价值1日元（实质为零）
也就是说，居住6年以上的壁纸损伤，如属通常损耗，几乎由业主负担。
残存价值为零时也由承租人负担的情况是什么？
即使壁纸价值变为1日元，并非所有损伤都由业主负担。
故意・过失造成的损伤由承租人负担
国土交通省的「原状回复纠纷指南」规定，明显不属于通常损耗的损伤，不论经年长短，承租人负担费用。具体例子：
- 孩子的涂鸦
- 放置不管导致雨漏・霉菌发生
- 钉子・螺丝对墙体内部石膏板造成的损伤
- 清洁懈怠造成的水管周边霉菌・污损
什么是善良管理注意义务？
民法第400条规定的「善良管理者的注意义务（善管注意义务）」，是承租人善良管理租借房间的义务。承租人承担着到归还业主为止，适当管理的责任。
违反善管注意义务的代表例：将饮料溅出后放置导致霉菌发生、放置窗户雨漏导致腐烂、不清洁水管周边使霉菌・污垢积累等。
租赁管理者退租时应确认的要点
- 入住年数与损伤部位的对应确认（与折旧表对照）
- 损伤是故意・过失还是经年劣化的客观记录（入住时・退租时的照片比较）
- 修缮费估算与国交省指南的整合确认
常见问题（FAQ）
- Q. 居住6年以上后的壁纸更换费用全部由业主负担吗？
- A. 通常损耗・经年劣化造成的损伤，原则上由业主负担。但故意・过失・违反善管注意义务的损伤由承租人负担。
- Q. 短期入住（1〜2年）时壁纸损伤的负担比例是多少？
- A. 入住年数越短，壁纸残存价值越高，故意・过失造成的损伤，承租人的负担比例越高。
- Q. 壁纸仅部分损伤时，可以要求全面更换吗？
- A. 国交省指南原则上只允许损伤部分的修缮费。但因色调匹配需要全面更换时，有时作为特例被认可。
- Q. 防止退租时纠纷的最佳策略是什么？
- A. 入住前和退租时的照片记录・检查表的制作・特约事项的明确化是最有效的。
