En los últimos años, el interés por la inversión inmobiliaria ha aumentado tanto a nivel nacional como internacional, y la inversión inmobiliaria en Japón alcanzará aproximadamente los 5,5 billones de yenes en 2024, un 63% más que el año anterior, según JLL. Un informe del Instituto de Investigación Nissay también afirma que "el valor de las transacciones inmobiliarias nacionales en 2024 aumentará un 20% interanual, la mayor cantidad desde el colapso de Lehman Brothers". Mientras continúa el entorno de bajos tipos de interés, y la era de bajos tipos de interés en las cuentas de ahorro, el sector inmobiliario atrae la atención de los inversores, incluidos los principiantes, ya que ofrece la posibilidad de obtener rendimientos estables en forma de rentas de alquiler.
Productos de inversión típicos y sus características
Los productos de inversión incluyen acciones, bonos y fondos de inversión, cada uno con diferentes características de riesgo/rentabilidad. En general, las acciones son inversiones de alto riesgo y alto rendimiento, en las que el precio de la acción fluctúa mucho en función de los resultados empresariales y las fluctuaciones económicas, aunque se puede aspirar a grandes rendimientos en forma de plusvalías y dividendos como resultado del crecimiento empresarial. Los bonos, por su parte, prestan dinero a países y empresas y son relativamente seguros porque devengan un tipo de interés fijo hasta el vencimiento y el principal se devuelve en el momento del rescate, pero los rendimientos son menores. A primera vista, las fluctuaciones de precios son más suaves que las de la renta variable. Los fondos de inversión son un conjunto de múltiples activos, como acciones y bonos, y aunque permiten una inversión diversificada fácil, ya que pueden ser gestionados por expertos a partir de una pequeña cantidad, también incurren en comisiones de gestión. En función de las características de cada uno, es necesario elegir una cartera de inversión que se ajuste a su tolerancia al riesgo.
| Producto de inversión | Rendimiento supuesto (p.a.) | Riesgo de fluctuación de precios | Liquidez | Resistencia a la inflación | Utilización del apalancamiento | Inversión inicial aproximada |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Acciones | 5-8% del total | Alto | Alto | △ | △ (por ejemplo, operaciones con margen) | A partir de decenas de miles de yenes |
| Bonos | 1-3% (por ejemplo, operaciones con margen) | Bajo | Medio | △ | ×x | A partir de decenas de miles de yenes |
| Fondos de inversión | 3-6% (x) | Medio | Alto | △ | ×x | A partir de 10.000 yenes |
| REIT | De 4 a 6 | Medio | Alto | (por ejemplo, CFD) | (por ejemplo, CFD) | A partir de decenas de miles de yenes |
| Bienes inmuebles (físicos) | 4-7% (por ejemplo, CFD) | Bajo a medio | Bajo | ◎ (préstamos de instituciones financieras) | ◎ (Financiación de instituciones financieras) | A partir de varios millones de yenes |
*Los rendimientos son supuestos generales y pueden variar en función de las condiciones del mercado y los productos.
Ventajas de la inversión inmobiliaria
Ingresos estables (ganancia de ingresos) - La inversión inmobiliaria es un método de inversión en el que se compra un condominio o apartamento y se reciben unos ingresos continuos (ganancia de ingresos) en forma de "alquiler". Mientras haya inquilinos, se reciben ingresos por alquiler todos los meses y, a diferencia de los instrumentos financieros, es posible esperar "ingresos en especie", que están menos sujetos a las fluctuaciones de los precios. Por ejemplo, un inmueble con un alto índice de ocupación seguirá generando unos ingresos estables, que pueden ser útiles para la futura formación de activos como complemento de salarios y pensiones. Por otro lado, existe el riesgo de que se interrumpan los ingresos si el inmueble queda desocupado, por lo que hay que tener cuidado con las ubicaciones de alta demanda y la gestión de la ocupación.
Preservación del activo y resistencia a la inflación - Como los bienes inmuebles son un activo real, se dice que es más probable que mantengan su valor incluso bajo la inflación. Como el valor de la propiedad en sí es tangible, también es más fácil aumentar los ingresos por alquiler cuando suben los precios, lo que cabe esperar que proteja los valores de los activos reales a largo plazo.
Uso del apalancamiento - Otra característica de la inversión inmobiliaria es que los préstamos de las entidades financieras pueden utilizarse para invertir más que los fondos propios. Esto se conoce como efecto palanca, lo que significa que, incluso con una pequeña cantidad de fondos propios, se puede comprar una propiedad de alto valor y obtener un alto rendimiento, mejorando así enormemente la eficiencia de la inversión. Por ejemplo, si compra una propiedad de 50 millones de yenes con 10 millones de yenes de fondos propios y un rendimiento anual del 6%, puede calcular que obtendrá un beneficio mayor del que pretendía en un principio. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la cantidad de apalancamiento aumenta las cuotas del préstamo y la carga de los intereses.
Precauciones sobre el apalancamiento (apalancamiento negativo)
Uno de los riesgos de utilizar el apalancamiento es el "efecto de apalancamiento inverso (negativo)", en el que la carga de intereses supera los beneficios. Concretamente, esto ocurre cuando el tipo de interés del préstamo supera el rendimiento de la inversión, lo que puede dar lugar a una pérdida cuando los intereses del préstamo se deducen de los ingresos por alquiler. Por ejemplo, cuando el tipo de interés del préstamo es del 5% y el rendimiento de la propiedad es del 3%, el interés pagado es mayor y se incurre en una pérdida. Como los tipos de interés han estado subiendo en los últimos años, es importante prestar atención a las tendencias de los tipos de interés a la hora de pedir un préstamo y simular el rendimiento supuesto y la carga de la amortización con suficiente antelación. Las desocupaciones y la caída de los alquileres también pueden provocar un apalancamiento negativo, por lo que se requiere un plan financiero con suficiente antelación.
| Partida | Apalancamiento positivo | Apalancamiento negativo |
| Precio de compra | 50 millones de yenes | 50 millones de yenes |
| Fondos propios | 10 millones de yenes | 10 millones de yenes |
| Tipo de interés de empréstito | 1.5% 1.5% | 4.0% (4.0%) |
| Rendimiento supuesto de la superficie | 6.0% 3.0 | 3.0 |
| Ingresos anuales por alquiler | 3 millones de yenes | 1,5 millones de yenes |
| Pago anual de intereses | 600.000 yenes | 1,6 millones de yenes |
| Ingresos netos (antes de impuestos) | 2,4 millones de yenes | -¥100,000 |
| Rendimiento de los fondos propios | 24.0% -1.0% | -1.0 |
Consejos para principiantes
La inversión inmobiliaria no consiste en obtener resultados a corto plazo, sino que debe considerarse como una estrategia de gestión de activos a largo plazo. La compra de propiedades conlleva diversos costes, como comisiones de intermediación, impuestos y gastos de reparación, por lo que hay que elaborar un plan de inversión al tiempo que se comprueban los ingresos y los gastos a lo largo de un periodo prolongado de 10 o 20 años. La selección de la ubicación y la simulación de ingresos y gastos son especialmente importantes para los principiantes. Es necesario comprobar con sus propios ojos la demanda de alquileres y la demografía futura de la zona donde se encuentra la propiedad, la antigüedad del edificio y el entorno circundante, y juzgar cuidadosamente si cabe esperar unos ingresos por alquiler acordes con el precio de la propiedad. Otra medida básica para los principiantes es prepararse para los costes iniciales, asegurarse un fondo de reserva para riesgos de desocupación y recurrir a una empresa de gestión fiable.
Atractivo como creación de activos a medio y largo plazo
Como se ha descrito anteriormente, en comparación con las acciones y los bonos, la inversión inmobiliaria se caracteriza por la facilidad para obtener ingresos estables por alquileres (ganancias por rentas) y mantener el valor de los activos mediante la conservación continuada de las propiedades. Si se utiliza adecuadamente el apalancamiento, es posible invertir más que los fondos propios, y cabe esperar que sustituya a las pensiones en la jubilación o como pilar de los ingresos. Por otro lado, existen riesgos como la desocupación y el apalancamiento negativo debido a la subida de los tipos de interés, por lo que es esencial una cuidadosa selección de los inmuebles y una gestión de ingresos y gastos desde una perspectiva a largo plazo. Los principiantes pueden hacer un uso eficaz de los bienes inmuebles como herramienta de creación de activos a medio y largo plazo situándolos como parte de su cartera de inversión, especialmente mientras aprenden los conceptos básicos.
