أهمية الاستثمار العقاري في تحقيق عوائد مالية مستقرة

في السنوات الأخيرة، زاد الاهتمام بالاستثمار العقاري على الصعيدين المحلي والدولي، حيث بلغ حجم الاستثمار العقاري في اليابان حوالي 5.5 تريليون ين في عام 2024، بزيادة 63% عن العام السابق، وفقًا لشركة JLL. كما يشير تقرير صادر عن معهد نيساي للأبحاث إلى أن "قيمة المعاملات العقارية المحلية في عام 2024 سترتفع بنسبة 20% على أساس سنوي، وهو أعلى مبلغ منذ انهيار بنك ليمان براذرز". بينما تستمر بيئة أسعار الفائدة المنخفضة، ولا يزال عصر أسعار الفائدة المنخفضة على حسابات التوفير مستمراً، فإن العقارات تجذب انتباه المستثمرين، بما في ذلك المبتدئين، لأنها توفر إمكانية تحقيق عوائد مستقرة في شكل دخل إيجار.

المنتجات الاستثمارية النموذجية وخصائصها

تشمل المنتجات الاستثمارية الأسهم والسندات وصناديق الاستثمار (الصناديق)، ولكل منها خصائص مختلفة من حيث المخاطر/العائد. بشكل عام، الأسهم هي استثمارات ذات مخاطر عالية وعائد مرتفع، حيث يتقلب سعر السهم بشكل كبير اعتمادًا على أداء الشركات والتقلبات الاقتصادية، على الرغم من أنه يمكن استهداف عوائد كبيرة في شكل مكاسب رأسمالية وأرباح الأسهم نتيجة لنمو الشركات. أما السندات، من ناحية أخرى، فهي تقرض الأموال للدول والشركات وهي آمنة نسبيًا لأنها تكسب معدل فائدة ثابت حتى تاريخ الاستحقاق ويتم إرجاع أصل المال عند الاسترداد، ولكن العوائد أقل. ظاهريًا، تقلبات الأسعار أخف من تقلبات الأسهم. أما صناديق الاستثمار المشتركة فهي عبارة عن حزمة من الأصول المتعددة مثل الأسهم والسندات، وعلى الرغم من أنها تتيح سهولة الاستثمار المتنوع حيث يمكن إدارتها من قبل خبراء بمبلغ صغير، إلا أنها تتحمل رسوم إدارة. استناداً إلى خصائص كل منها، عليك اختيار محفظة استثمارية تتناسب مع قدرتك على تحمل المخاطر.

* العوائد هي افتراضات عامة وقد تختلف حسب ظروف السوق والمنتجات.

مزايا الاستثمار العقاري

دخل مستقر (مكسب دخل) - الاستثمار العقاري هو طريقة استثمار حيث تشتري وحدة سكنية أو شقة وتحصل على دخل مستمر (مكسب دخل) في شكل "إيجار". طالما أن هناك مستأجرين، يتم استلام دخل الإيجار كل شهر، وعلى عكس الأدوات المالية، من الممكن توقع "دخل عيني"، وهو أقل عرضة لتقلبات الأسعار. على سبيل المثال، سيستمر العقار ذو معدل الإشغال المرتفع في توليد دخل ثابت، والذي يمكن أن يكون مفيداً لبناء الأصول في المستقبل كمكمل للرواتب والمعاشات التقاعدية. من ناحية أخرى، هناك خطر انقطاع الدخل إذا أصبح العقار شاغراً، لذلك يجب توخي الحذر فيما يتعلق بالمواقع ذات الطلب المرتفع وإدارة الإشغال.

الحفاظ على الأصول ومقاومة التضخم - بما أن العقار أصل حقيقي، فمن المرجح أن يحافظ على قيمته حتى في ظل التضخم. ونظراً لأن قيمة العقار نفسه ملموسة، فمن الأسهل أيضاً زيادة دخل الإيجار عندما ترتفع الأسعار، وهو ما يمكن توقعه لحماية قيمة الأصول الحقيقية على المدى الطويل.

استخدام الرافعة المالية - هناك ميزة أخرى للاستثمار العقاري وهي أنه يمكن استخدام القروض من المؤسسات المالية لاستثمار أكثر من الأموال الخاصة. ويُعرف هذا الأمر بتأثير الرافعة المالية، وهو ما يعني أنه حتى مع وجود مبلغ صغير من الأموال الخاصة، يمكنك شراء عقار عالي القيمة والحصول على عائد مرتفع، وبالتالي تحسين كفاءة الاستثمار بشكل كبير. على سبيل المثال، إذا قمت بشراء عقار بقيمة 50 مليون ين بمبلغ 10 ملايين ين من أموالك الخاصة وبعائد سنوي قدره 6%، فسوف تكسب ربحًا أكبر مما كنت تنوي تحقيقه في الأصل. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن مقدار الرافعة المالية يزيد من أعباء سداد القروض وأعباء الفائدة.

تحذيرات بشأن الرافعة المالية (الرافعة المالية السلبية)

أحد مخاطر استخدام الرافعة المالية هو "تأثير الرافعة المالية العكسي (السلبي)، حيث يتجاوز عبء الفائدة الأرباح. على وجه التحديد، يحدث هذا عندما يتجاوز معدل الفائدة على القرض عائد الاستثمار، مما قد يؤدي إلى خسارة عندما يتم خصم فائدة القرض من دخل الإيجار. على سبيل المثال، عندما يكون معدل الفائدة على القرض 5% والعائد على العقار 3%، فإن الفائدة المدفوعة تكون أعلى ويتم تكبد خسارة. ونظراً لارتفاع أسعار الفائدة في السنوات الأخيرة، من المهم الانتباه إلى اتجاهات أسعار الفائدة عند الاقتراض ومحاكاة العائد المفترض وعبء السداد قبل وقت كافٍ. كما يمكن أن تتسبب الشواغر وانخفاض الإيجارات في حدوث رافعة مالية سلبية، لذلك يجب وضع خطة مالية مع توفير الوقت الكافي.

نصيحة للمبتدئين

لا يتعلق الاستثمار العقاري بالنتائج قصيرة الأجل وينبغي اعتباره استراتيجية طويلة الأجل لإدارة الأصول. ينطوي شراء عقار على تكاليف مختلفة مثل رسوم السمسرة والضرائب وتكاليف الإصلاح، لذا ضع خطة استثمارية مع التحقق من الدخل والنفقات على مدى طويل يمتد إلى 10 أو 20 عاماً. يعد اختيار الموقع ومحاكاة الدخل والنفقات من الأمور المهمة بشكل خاص للمبتدئين. من الضروري أن تتحقق بأم عينيك من الطلب على الإيجار والتركيبة السكانية المستقبلية للمنطقة التي يقع فيها العقار، وعمر المبنى والبيئة المحيطة به، والحكم بعناية على ما إذا كان من المتوقع تحقيق دخل إيجار يتناسب مع سعر العقار. ومن التدابير الأساسية الأخرى للمبتدئين الاستعداد للتكاليف الأولية، وتأمين صندوق احتياطي لمخاطر الشغور والاستعانة بشركة إدارة موثوقة.

الجاذبية كبناء أصول متوسطة إلى طويلة الأجل

كما هو موضح أعلاه، بالمقارنة مع الأسهم والسندات، يتميز الاستثمار العقاري بسهولة كسب دخل إيجار مستقر (مكاسب الدخل) والحفاظ على قيمة الأصول من خلال الاستمرار في الاحتفاظ بالعقارات. إذا تم استخدام الرافعة المالية بشكل مناسب، فمن الممكن استثمار أكثر من أموال الفرد، ويمكن توقع أن تحل محل المعاشات التقاعدية عند التقاعد أو كركيزة للدخل. من ناحية أخرى، هناك مخاطر مثل الوظائف الشاغرة والرافعة المالية السلبية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، لذلك من الضروري اختيار العقارات بعناية وإدارة الدخل/المصروفات من منظور طويل الأجل. يمكن للمبتدئين الاستفادة بفعالية من العقارات كأداة لبناء الأصول على المدى المتوسط إلى الطويل من خلال وضعها كجزء من محفظتهم الاستثمارية، خاصة أثناء تعلم الأساسيات.