即使住宅貸款已清償完畢，若「抵押權」仍留在登記簿上，則無法出售不動產，也無法申辦新的貸款。抵押權塗銷手續是清償後應立即辦理的重要法律手續。請正確掌握必要文件、流程及費用。
什麼是抵押權？為何需要塗銷？
抵押權是金融機構以住宅貸款擔保為由，對不動產設定的權利。即使貸款清償完畢，也不會自動塗銷，需要辦理登記簿上的手續。
抵押權未塗銷則無法出售不動產
附有抵押權的不動產，在登記簿上被判定為「尚未完成還款的住宅」。即使實際上已清償完畢，在抵押權仍殘存的狀態下也無法出售。盡早辦理塗銷手續非常重要。
無法申辦新貸款
登記簿乙區欄記載的權利有優先順位，若抵押權以第一順位殘存，則無法申辦新貸款。想以不動產為擔保申請融資時，也必須先塗銷抵押權。
抵押權塗銷必要文件一覽
貸款清償後，金融機構會寄送以下文件。
- 登記已畢證書或登記識別資訊：設定抵押權時的文件。2006年以前為登記已畢證書（紙本），之後為線上發行的登記識別資訊。
- 登記原因證明資訊（抵押權解除證書）：證明貸款清償完畢的文件。依金融機構不同名稱各異（如清償證書等）。若日期欄為空白，請填入最後扣款日。
- 委任狀（代理權限證明資訊）：金融機構委任所有人辦理登記手續的文件。
- 金融機構資格證明書（登記事項證明書）：金融機構的登記簿。自發行起3個月後失效，收到後請盡快辦理手續。若已逾期，可在法務局以1,000日圓重新申請。
- 登記申請書：從法務局網站下載列印後填寫。
- 登記事項證明書：可確認不動產登記內容的文件。在法務局取得。
塗銷抵押權的手續・流程
抵押權塗銷依以下步驟進行。
步驟1：從金融機構接收寄送文件
貸款清償後，金融機構會郵寄必要文件。請妥善保管，勿遺失，因為全部都是塗銷手續所需的文件。
步驟2：下載・填寫登記申請書
從法務局網站下載登記申請書，填寫必要事項。也可直接前往法務局取得。
步驟3：備齊所有文件並蓋契印
準備好所有文件，在登記申請書和印花貼付台紙上，用登記申請書上使用的印章蓋契印。
步驟4：向管轄法務局申請
向管轄不動產所在地的法務局申請。郵寄也可以，但若親自帶去，事先預約登記手續諮詢，可讓對方確認・修改文件，省去修正的麻煩。申請完成後，領取登記完成證需要印章。
步驟5（選填）：委託司法書士
沒有時間或對手續感到不安的人，可以全權委託司法書士。費用行情約為1～2萬日圓。
抵押權塗銷應在何時前辦理？
抵押權塗銷沒有法律規定的期限，但基於以下理由，建議清償後盡快辦理手續。
- 金融機構資格證明書有有效期限（3個月）
- 出售・繼承・轉貸時可以順利應對
- 保持登記資訊的一致性，防止未來的糾紛
持有投資用不動產的業主・投資者，請一同參考不動產投資的第二意見活用法。
常見問答（FAQ）
Q. 放置抵押權塗銷不管會怎樣？
沒有法律上的罰則，但在不動產出售・繼承・申辦新貸款時會產生障礙。另外若金融機構資格證明書過期，則需要重新取得。
Q. 抵押權塗銷需要多少費用？
自行辦理的費用僅有登錄免許稅（每件不動產1,000日圓）。委託司法書士的話，加上報酬需1～2萬日圓。
Q. 共有名義的不動產塗銷手續也相同嗎？
共有名義的情況需要全體共有人的資訊。手續流程相同，但準備文件時需要注意。
Q. 可以線上申請嗎？
使用法務局的「登記・供託線上申請系統」也可以線上申請。但需要電子簽名等準備工作。
Q. 繼承的不動產上殘留抵押權時？
即使被繼承人在貸款清償後忽略了手續，繼承人也可以透過相同的手續塗銷。但若金融機構已解散・合併，則需另行確認。
