转租借合同是房地产管理公司从所有者那里整栋承租物件，再转租给入住者的方式。通过整备适当的合同书，可以将风险最小化，实现稳定的租赁经营。本文解说转租借的机制・种类・合同书制作要点。
什么是转租借？
转租借是指将借入的物品再次转租给第三者。民法第612条原则上禁止承租人未经出租人同意进行转租。房地产转租借中，必须取得所有者的同意，未经同意的转租将成为合同解除的对象。不过对于不动产，即使所有者不同意，承租人在某些情况下也享有建筑物买取请求权和装设物买取请求权。
转租借合同的2种类型
房地产行业的转租借主要有2种形态。
空置保证型转租借
即使发生空置或租金滞纳，管理公司也向业主保证支付租金的方式。保证租金通常设定为市场租金的85〜90%，但业主可以确保收益的稳定性。入住率达到90%以上时，管理公司也能获得收益。
直通型转租借
不做空置保证，按实际入住情况支付租金的方式。保证租金设定在90〜95%的较高水平，但空置风险由业主承担。由于管理公司风险较低，可以专注于基本管理业务。
转租借合同书的必要记载事项
①必须取得所有者的同意
未经同意的转租借将构成合同违反。请以书面方式取得同意书并妥善保管。
②明确记载使用目的・合同期间・转租金
具体记载居住用还是事业用的使用目的、合同期间、转租金的支付期限和方式。为防止纠纷，明确记载支付期限非常重要。
③明确记载义务・禁止事项・合同解除事由
明确记载禁止宠物・禁止改装等禁止事项、转借人的义务、合同解除事由（租金滞纳・用途违反等）。
④记载原状回复义务
法律上，转借人负有归还・原状回复义务，但如有附加条件，在合同书中明确记载可以防止纠纷。
⑤明记管辖法院
为应对诉讼，事先明确管辖法院是实务上的标准做法。
合同期间中能解除合同吗？
即使在合同期间内，符合合同解除事由（租金滞纳、有正当理由的解约等）时可以解除。当事人间的合意解约在实务中也很常见。复杂案例中，咨询律师有助于迅速解决。
关于租赁管理整体策略，也请参阅决定租赁经营成败的「租赁业务」是什么？
FAQ：关于转租借合同的常见疑问
Q1. 转租借与普通租赁管理委托有什么区别？
管理委托中所有者与入住者直接签约，而转租借中管理公司先承租再转租给入住者。由于管理公司介入所有者与入住者之间，责任归属不同。
Q2. 如何避免转租借中的分租诈骗？
必须在合同书中详细确认租金保证的期间・减额条件・解约条件。不要被「租金保证」这个词迷惑，务必确认减额・解约的条件。
Q3. 直通型和空置保证型，应该选哪个？
优先稳定收益则选空置保证型，重视收益率则选直通型。请根据物件的地段・入住实绩・业主的风险承受度判断。
Q4. 转租借合同书在哪里可以制作？
可以委托房地产业者・律师・司法书士。使用模板时，根据物件固有条件进行定制也很重要。
Q5. 转借人擅自再转租时怎么办？
转借人的擅自再转租构成合同违反，属于转租借合同的解除事由。在合同书中明确记载「禁止再转租」非常重要。
