عند شراء شقة مستعملة لأغراض الاستثمار أو السكن، فإن الفهم الدقيق لطريقة احتساب ضريبة الأصول الثابتة وقواعد التسوية بعد البيع يعد أساسا في إدارة الأصول.تعد ضريبة الأصول الثابتة تكلفة ثابتة تتكرر سنويا، وتؤثر مباشرة في حسابات التدفق النقدي وفي التفاوض على أسعار البيع والشراء.
كيف يتم احتساب ضريبة الأصول الثابتة على الشقق المستعملة؟
ضريبة الأصول الثابتة هيضريبة محلية تفرض على من يملك الأرض أو المبنى في تاريخ 1 يناير من كل عام.وبعد شراء شقة مستعملة، تفرض ضريبة الأصول الثابتة على كل من حصة المبنى وحصة الملكية في الأرض.
تفرض الضريبة على مالك الشقة أيضا بحسب حصته في الأرض
عند شراء شقة، فإنك لا تشتري المبنى فقط، بل تكتسب أيضا حصة مشاعة في الأرض.ويتم احتساب الضريبة على الأرض وفق معادلة "قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة لإجمالي مساحة الأرض × نسبة الحصة".ومن المهم أن تدرك أن نسبة الحصة المتناسبة مع مساحة الوحدة هي التي تخضع للضريبة.
معادلة احتساب ضريبة الأصول الثابتة
ضريبة الأصول الثابتة ＝ قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة (الوعاء الضريبي) × المعدل الضريبي القياسي 1.4%
يتم احتساب قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة على أساس يقارب 70% من السعر الرسمي المعلن للأرض، وتتم مراجعتها من حيث المبدأ كل 3 سنوات. وإذا انخفض تقييم الأرض بشكل كبير، فقد يعاد التقييم قبل انقضاء 3 سنوات.
ضريبة الأصول الثابتة على الشقق المستعملة أقل من الجديدة
تطبق تخفيضات على قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة للمبنى وفقا للتقادم والاستهلاك مع مرور الوقت.وبالمقارنة مع الشقق الجديدة، تكون القيمة التقييمية للشقق المستعملة أقل، وبالتالي يكون عبء ضريبة الأصول الثابتة أخف.وعند إعداد محاكاة الاستثمار، يمكن الرجوع إلى بيان ضريبة الأصول الثابتة الذي يحتفظ به البائع للتحقق مسبقا من قيمة الضريبة بعد الشراء.
من الذي يدفع ضريبة الأصول الثابتة بعد بيع الشقة المستعملة؟
يتغير العبء الضريبي بعد البيع بحسب توقيت الصفقة وما إذا كان هناك اتفاق على التسوية أم لا.
المالك بتاريخ 1 يناير هو المكلف السنوي بسداد الضريبة
المكلف بسداد ضريبة الأصول الثابتة هو المالك القائم في 1 يناير من كل عام.حتى إذا تم البيع بعد 2 يناير، يبقى البائع ملزما بسداد كامل ضريبة الأصول الثابتة لتلك السنة.ولأن تغيير الاسم في سجل ضريبة الأصول الثابتة لا يتم تلقائيا، فإن البيع في منتصف السنة يتطلب إجراء منفصلا لدى الجهة الحكومية لإتمام التعديل.
تسوية ضريبة الأصول الثابتة ممارسة متعارف عليها في القطاع
في الممارسة العملية،تعد "التسوية اليومية التناسبية" التي يتحمل فيها المشتري ما يعادل ضريبة الأصول الثابتة من تاريخ التسليم فصاعدا أمرا شائعا.وهذه التسوية ليست التزاما قانونيا بل ممارسة متعارفا عليها، غير أن النص عليها صراحة في عقد البيع والشراء يثبت اتفاق الطرفين كتابيا. وإذا لم تجر التسوية، فقد ينشأ وضع غير منطقي يستمر فيه البائع في تحمل ضريبة عقار سبق أن باعه.
من الأفضل تنسيق التسوية مع شركة الوساطة العقارية
غالبا ما تكون خدمة تسوية ضريبة الأصول الثابتة مشمولة ضمن رسوم الوساطة.وفي حال دفع رسوم الوساطة، فلا تنشأ عادة أي تكلفة إضافية لإعداد كشف التسوية أو احتسابها.لذلك، احرص على طلب التسوية في الوقت نفسه الذي تتم فيه عملية البيع.
نقاط عملية حول ضريبة الأصول الثابتة ينبغي للمستثمرين معرفتها
- التحقق قبل الشراء: التحقق من القيمة التقييمية ومبلغ الضريبة من بيان الضريبة الخاص بالبائع
- التفاوض على التسوية: النص في العقد على تسوية يومية تناسبية تبدأ من تاريخ التسليم
- متابعة إعادة التقييم: لأن إعادة التقييم كل 3 سنوات قد تغير مبلغ الضريبة، ينبغيحسابات التدفق النقديمراجعتها بصورة دورية
- التحقق من ضريبة التخطيط العمراني: العقارات الواقعة داخل المناطق الحضرية الخاضعة للتنظيم العمراني تفرض عليها، إضافة إلى ضريبة الأصول الثابتة، ضريبة تخطيط عمراني (القيمة التقييمية × حد أقصى 0.3%)
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. كم تبلغ ضريبة الأصول الثابتة السنوية على الشقة المستعملة؟
ج. يختلف ذلك بدرجة كبيرة بحسب العقار والمنطقة. وكمرجع عام، فإن كثيرا من الشقق المستعملة في منطقة العاصمة ضمن نطاق 20 إلى 30 مليون ين تسجل ضريبة سنوية تقارب 80 ألفا إلى 150 ألف ين. ونوصي بالتحقق من بيان الضريبة الخاص بالبائع قبل الشراء.
س. هل يدفع البائع كامل ضريبة الأصول الثابتة في سنة البيع؟
ج. من الناحية القانونية، يتحمل المالك في 1 يناير (البائع) كامل واجب السداد. إلا أنه من المعتاد عمليا أن يقوم المشتري بتسوية الجزء الواقع بعد تاريخ التسليم مع البائع. ومن المهم النص على ذلك في العقد.
س. ما الفرق بين قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة وسعر البيع والشراء؟
ج. قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة هي قيمة إدارية تستند تقريبا إلى 70% من السعر الرسمي المعلن للأرض. أما سعر البيع الفعلي (السعر السوقي) فقد يكون أعلى بكثير أو أقل من القيمة التقييمية بحسب الطلب والموقع وحالة العقار.
س. ماذا ينبغي أن أفعل إذا شعرت بأن قيمة تقييم ضريبة الأصول الثابتة مرتفعة أكثر من اللازم؟
ج. إذا كانت لديك اعتراضات على بيان ضريبة الأصول الثابتة، فيمكنك تقديم طلب مراجعة (اعتراض) خلال الفترة من 1 أبريل من السنة التالية لإعادة التقييم إلى 31 مارس من السنة التي تليها. وابدأ بالاستفسار من نافذة ضريبة الأصول الثابتة في البلدية عن الأساس الذي بني عليه التقييم.
س. هل يجب دفع ضريبة التخطيط العمراني بشكل منفصل؟
ج. ضريبة التخطيط العمراني هي ضريبة تفرض على الأراضي والمباني داخل المناطق الحضرية، وغالبا ما ترسل مدمجة مع إشعار ضريبة الأصول الثابتة. ويحدد كل مجلس بلدي معدلها على ألا يتجاوز 0.3%. وقد تكون العقارات الواقعة في الضواحي أو في مناطق التنظيم خارج النطاق خاضعة للاستثناء في بعض الحالات.
