تُعرَّف أسعار الأراضي الرسمية (公示地価) بأنها الأسعار المُعلنة لأراضٍ مرجعية مختارة في أول يناير من كل عام. تُجرى هذه المسوحات سنوياً منذ عام 1970، وتُستخدم على نطاق واسع في معاملات الاستحواذ على الأراضي وتقييمات الإرث وأوعية ضريبة العقارات. وبصدور أسعار الأراضي الرسمية لعام 2022، نحلل التغيرات التي طرأت مقارنةً بما قبل الجائحة.
كيف كانت أسعار الأراضي الرسمية في عام 2019؟
سجّل متوسط أسعار الأراضي الرسمية لعام 2019، على مستوى البلاد لجميع الاستخدامات (سكني وتجاري وصناعي)، ارتفاعاً بنسبة +1.2% مقارنةً بالعام السابق. نستعرض في ما يلي واقع السوق الذي تكشف عنه هذه الأرقام.
ارتفاع أسعار الأراضي لأربع سنوات متتالية
أظهرت أسعار الأراضي الرسمية لعام 2019 نمواً متواصلاً في قطاعي الأراضي السكنية والتجارية على حدٍّ سواء. ففي المناطق الحضرية الثلاث الكبرى — طوكيو وناغويا وأوساكا — شهد ارتفاعاً جميع الاستخدامات بما فيها الصناعية، فيما تحول الاتجاه إلى الإيجاب في المناطق الإقليمية كذلك. استمر الارتفاع في المتوسط الوطني لجميع الاستخدامات للسنة الرابعة توالياً، مع توسع في هامش الارتفاع للسنة الثالثة على التوالي. وكان ارتفاع متوسط المناطق الإقليمية في جميع الاستخدامات وفي الأراضي السكنية الأول منذ 27 عاماً، مما يؤكد أن تعافي أسعار الأراضي كان ظاهرة وطنية.
ما هي العوامل التي تفسر ارتفاع أسعار الأراضي؟
كان أبرز عوامل ارتفاع أسعار الأراضي تنشيط الطلب السياحي الوافد تحسباً لاستضافة طوكيو للألعاب الأولمبية. ارتفع الإقبال على تشييد الفنادق وافتتاح المحلات التجارية، مما رفع أسعار الأراضي في المناطق التجارية. فضلاً عن ذلك، دعمت سياسة الفائدة المنخفضة والخصم الضريبي على قروض الإسكان النمو القوي لسوق المساكن، كما أثّر التغيير في الطلب على المكاتب الذي أحدثه قانون إصلاح أساليب العمل المُطبَّق عام 2019.
كيف تغيرت أسعار الأراضي الرسمية لعام 2022 مقارنةً بعام 2019؟
سجّل المتوسط الوطني لأسعار الأراضي الرسمية لعام 2022 لجميع الاستخدامات ارتفاعاً بنسبة +0.6% مقارنةً بالعام السابق، محوّلاً الاتجاه إلى الإيجاب لأول مرة منذ عامين. نحلل من منظور المستثمر ما الذي تغير مقارنةً بعام 2019.
مؤشرات تعافٍ نحو مستويات ما قبل كوفيد
عادت أسعار الأراضي، التي تراجعت إثر تفشي الجائحة، إلى التحول الإيجابي في المتوسط الوطني عام 2022 للمرة الأولى منذ عامين. إلى جانب استمرار سياسات دعم تملّك السكن وتحسُّن صورة الاقتصاد، أسهم التشتت الجغرافي لمناطق السكن الناجم عن انتشار العمل عن بُعد في ارتفاع أسعار الأراضي في المناطق الحضرية الكبرى والمدن الإقليمية على حدٍّ سواء. بل إن مدينة فوكوكا قررت إطلاق مشروع تطوير حضري يشمل تمديد مترو الأنفاق استجابةً لارتفاع أسعار الأراضي فيها.
استمرار الانخفاض في بعض مناطق وسط المدينة
رغم الاتجاه التعافي الوطني، تواصل انخفاض أسعار الأراضي التجارية في أحياء شيودا وتشو وميناتو وسط طوكيو. تعود الأسباب الرئيسية إلى ارتفاع معدلات شغور المكاتب وإغلاق المطاعم، وهي ظواهر مرتبطة بانتشار العمل عن بُعد. وفي المناطق الإقليمية، تواصلت التراجعات خارج المدن الأربع الكبرى (سابورو وسينداي وهيروشيما وفوكوكا)، مما يوسّع الفوارق بين المناطق.
كيف تؤثر تقلبات أسعار الأراضي على المستثمرين العقاريين؟
الفرص الاستثمارية والمخاطر في أوقات ارتفاع أسعار الأراضي
يعني ارتفاع أسعار الأراضي زيادة في قيمة أصول العقارات المملوكة، وهو ما يصبّ في مصلحة توقيت البيع أو التبديل. في المقابل، يرفع تكاليف الاستحواذ ويشتد المنافسة، مما يجعل عمليات الاستحواذ الجديدة أقل جاذبية. كذلك، تجدر مراقبة ارتفاع العبء الضريبي، إذ يُستخدم ارتفاع أسعار الأراضي مرجعاً لأوعية ضريبة الإرث.
التدابير الواجب اتخاذها في أوقات انخفاض أسعار الأراضي
في مرحلة انخفاض أسعار الأراضي، يتباطأ حجم النشاط في السوق عموماً، وقد يؤدي الإسراع في البيع من قِبل المستثمرين إلى مزيد من الانخفاض. من الأهمية بمكان النظر في وقف الخسائر مبكراً قبل تفاقم الانخفاض، والحصول على تقييمات من عدة وسطاء عند البيع لمعرفة السعر العادل في السوق.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
كيف يُحدَّد سعر الأرض الرسمي؟
تختار لجنة تقييم الأراضي التابعة لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة أراضي مرجعية على مستوى البلاد، يتولى خبراء التقييم العقاري تثمينها، لتُنشر نتائجها في مارس من كل عام. يُعلَن السعر بالين الياباني لكل متر مربع اعتباراً من الأول من يناير كل عام.
ما الفرق بين أسعار الأراضي الرسمية ومسح أسعار الأراضي؟
تُنشر أسعار الأراضي الرسمية في مارس من كل عام على مستوى وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، بينما تُنشر مسوحات أسعار الأراضي في سبتمبر من كل عام على مستوى المحافظات. تتيح متابعة كلاهما رصد اتجاهات أسعار الأراضي كل ستة أشهر.
أي منطقة سجلت أكبر ارتفاع في أسعار الأراضي عام 2022؟
هيمنت هوكايدو (وخاصة مدينة سابورو) على صدارة التصنيف الوطني سواء في الأراضي السكنية أو التجارية. كانت زيادة الأراضي السكنية في ضواحي طوكيو (أوراياسو في محافظة تشيبا ويوكوهاما وغيرها) لافتة للنظر أيضاً مع انتشار العمل عن بُعد.
هل ستشهد أسعار الأراضي ارتفاعاً أم انخفاضاً في المستقبل؟
منذ عام 2022 وبعد تراجع تأثير الجائحة، يتواصل اتجاه التعافي الوطني. غير أن متابعة مجموعة من العوامل المتشابكة تظل ضرورية: مسار مشاريع إعادة التطوير الحضري، وسياسة أسعار الفائدة، وتعافي الطلب السياحي الوافد.
