عند التفكير في شراء أو بيع شقة مستعملة، يُعدّ فهم اتجاهات الأسعار أمراً لا غنى عنه. تأثرت أسعار العقارات بتقلبات اقتصادية كبرى، مثل انفجار فقاعة الأصول، وأزمة ليمان براذرز، وصدمة كوفيد-19. يُحلِّل هذا المقال من منظور المستثمر العواملَ الأربعة المؤثرة في الأسعار والتوقعات المستقبلية.
كيف تطورت أسعار العقارات في الماضي؟
مرّت أسعار العقارات في اليابان بحقبة الفقاعة وفقاعة صغيرة، وهي حالياً في اتجاه تصاعدي.
حوالي عام 1990: حقبة فقاعة العقارات
أدى التيسير النقدي الذي أعقب اتفاقية بلازا إلى بلوغ أسعار الأراضي ذروتها. وبعد ذلك، تسبب سن قانون الأراضي الأساسي وفرض ضوابط الحجم الإجمالي في انخفاض حاد لعدد المشترين، فانهارت الفقاعة.
حوالي عام 2008: حقبة الفقاعة الصغيرة
أسهم ظهور منتجات التوريق العقاري في زيادة عدد المشترين، غير أن أزمة ليمان براذرز دفعت الصناديق الأجنبية إلى الانسحاب فتراجعت الأسعار.
المستجدات الأخيرة
في ظل التيسير النقدي والفعاليات الدولية (أولمبياد طوكيو)، وكما يُحلل مقالنا حول استراتيجية الخروج من فقاعة شقق وسط المدينة، يستمر الاتجاه التصاعدي في السنوات الأخيرة.
ما هي العوامل الأربعة المؤثرة في أسعار الشقق المستعملة؟
تتحكم في الأسعار أربعة عوامل: الفعاليات الدولية، والديموغرافيا، ومسألة الأراضي الزراعية الإنتاجية، وضريبة الاستهلاك.
الفعاليات الدولية
يُعزز قرار استضافة فعاليات كالأولمبياد أو المعارض الدولية اهتمام المستثمرين الأجانب ويرفع أسعار العقارات.
تدفقات السكان والسياحة الوافدة
يُعدّ تركّز السكان في المدن الكبرى وتزايد السياحة الوافدة من العوامل المهمة في رفع الطلب على المساكن.
مسألة الأراضي الزراعية الإنتاجية
قد يُؤدي رفع تصنيف الأراضي الزراعية الإنتاجية إلى ضخ كميات كبيرة من الأراضي السكنية، إلا أن الإجراءات التخفيفية الحكومية يُتوقع أن تكبح أي انخفاض حاد في الأسعار.
رفع ضريبة الاستهلاك
يؤدي الطلب المتسارع قبيل رفع الضريبة وتراجع الطلب بعدها إلى تذبذب الأسعار.
ما تأثير صدمة كوفيد-19 على أسعار الشقق المستعملة؟
تُعدّ الشقق المستعملة من أقل القطاعات تأثراً نسبياً بصدمة كوفيد-19. فبينما تراجع عدد الوحدات الجديدة المطروحة للبيع، لم تشهد أعداد عقود الشقق المستعملة وأسعارها تقلبات كبيرة منذ أزمة ليمان براذرز. ولا تزال العقارات الحديثة الإنشاء وذات المواقع المتميزة تحظى بطلب مرتفع.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. متى يكون الوقت المناسب لشراء شقة مستعملة؟
اتخذ قرارك بناءً على الموازنة بين اتجاه أسعار الفائدة وحجم العرض. ففي مرحلة ارتفاع أسعار الفائدة، يزداد عدد البائعين، مما قد يُتيح للمشترين وضعاً أفضل.
س. هل ستنخفض أسعار الشقق المستعملة بسبب كوفيد-19؟
تُشير بيانات عام 2020 إلى أن التأثير على أسعار الشقق المستعملة كان محدوداً. بل لوحظ ميل نحو ارتفاع الطلب على الشقق المستعملة بسبب تقلص المعروض من الوحدات الجديدة.
س. ما العامل الأكثر تأثيراً في أسعار الشقق المستعملة؟
تُعدّ السياسة النقدية (مستوى أسعار الفائدة) والديموغرافيا من أكبر العوامل تأثيراً.
قراءات ذات صلة
- تسارع استثمار الأثرياء الأجانب في العقارات الفاخرة باليابان
- استراتيجية الأصول في «عالم ذي فائدة» | عصر تقلص فجوة العائد
